Valt mijn woning onder de opkoopbescherming?

Je woning valt onder de opkoopbescherming als je gemeente die regel heeft ingevoerd, je woning in het aangewezen gebied ligt, de WOZ-waarde onder de grens van de gemeente ligt en de koopakte minder dan 4 jaar geleden is ingeschreven. De grens verschilt sterk: Utrecht hanteert per 1 juli 2026 €686.000, Eindhoven €355.000.

Check welke regels gelden voor jouw adres

De 4 vragen die bepalen of het geldt

Loop deze vragen in volgorde na. Is het antwoord ergens "nee", dan geldt de opkoopbescherming niet voor jouw woning.

1. Heeft je gemeente opkoopbescherming? Op 1 januari 2026 waren dat 72 van de 342 gemeenten, volgens de evaluatie van RIGO en Kadaster.
2. Ligt je woning in het aangewezen gebied? 37 gemeenten passen de regel toe in de hele gemeente, 35 alleen in bepaalde wijken.
3. Ligt de WOZ-waarde onder de grens? De gemeente kiest zelf de grens en het WOZ-jaar waar ze naar kijkt.
4. Valt de aankoop binnen de periode? Het verbod geldt 4 jaar vanaf de inschrijving van de koopakte in het Kadaster, en alleen als die inschrijving na de invoering van de regeling in je gemeente lag.

Hoe de WOZ-grens werkt

De wet laat gemeenten alleen goedkope en middeldure koopwoningen aanwijzen. Waar "middelduur" ophoudt, bepaalt de gemeente. Volgens de evaluatie van RIGO en Kadaster liggen de meeste grenzen tussen €300.000 en €500.000. 21 gemeenten volgen de NHG-grens, 4 de betaalbare koopgrens en 47 stellen een eigen bedrag vast.

Let op 2 dingen. Ten eerste: de grens verandert vaak jaarlijks. Ten tweede: gemeenten kijken niet allemaal naar dezelfde WOZ-waarde.

• Den Haag werkt met een grens per jaar van inschrijving: €355.000 in 2022, €405.000 in 2023, €435.000 in 2024, €450.000 in 2025 en €470.000 in 2026.
• Eindhoven kijkt naar de WOZ-waarde in het kalenderjaar voor de inschrijving, met een grens van €355.000 in de verordening die sinds 1 januari 2024 geldt.
• Utrecht verhoogde de prijsgrens per 1 juli 2026 van €611.000 naar €686.000. Volgens de gemeente valt ongeveer 60% van de Utrechtse koopwoningen eronder.

Volgens de evaluatie gebruiken vrijwel alle gemeenten de inschrijvingsdatum van de akte als toetsmoment. Stijgt je WOZ-waarde daarna, dan verandert dat in die gemeenten niets aan de periode van 4 jaar.

Je WOZ-waarde opzoeken

Op het WOZ-waardeloket kun je gratis de WOZ-waarde van je eigen woning en van andere woningen bekijken. Kijk naar de waarde die hoort bij het jaar dat je gemeente gebruikt. Staat dat niet duidelijk in de verordening, vraag het dan na bij de gemeente.

Wanneer valt een woning er niet onder

Ook in een gemeente met opkoopbescherming vallen sommige woningen buiten de regel. Volgens artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 kan een woning alleen onder de regel vallen als ze bij levering vrij was van huur, korter dan 6 maanden verhuurd was, of verhuurd met een vergunning onder deze regeling. Een woning die bij aankoop al langer verhuurd was zonder zo'n vergunning, valt er dus niet onder. Zie ook verhuurde woning kopen.

Volgens de evaluatie richt het instrument zich op bestaande bouw. Veel gemeenten hebben nieuwbouw ook uitdrukkelijk uitgezonderd. Wordt een nieuwbouwwoning na bewoning doorverkocht, dan kan ze er wel onder vallen.

Valt je woning eronder en wil je toch verhuren?

Dan heb je een vergunning nodig. De gemeente moet die verlenen bij verhuur aan familie in de eerste of tweede graad, bij tijdelijke verhuur van maximaal 12 maanden nadat je er minimaal 12 maanden zelf woonde, en bij een woning die bij een winkel, kantoor of bedrijfsruimte hoort. Zie uitzonderingen op de opkoopbescherming.

Per gemeente verschillend

Grens, gebied en toetsmoment staan in de lokale verordening. Rotterdam past de regel bijvoorbeeld alleen toe in 16 wijken, met een grens van €470.000 volgens rotterdam.nl (geraadpleegd oktober 2026). Nijmegen hanteert sinds 1 januari 2024 €396.000 en noemt geen aparte wijken. Een tabel met nagelezen grenzen vind je in opkoopbescherming: hoe het werkt. Zoek jouw gemeente in het overzicht per gemeente.

Wat kost het

Valt je woning eronder en vraag je een vergunning aan, dan betaal je leges. Den Haag noemt €352,65, Nijmegen €266,05 (geraadpleegd oktober 2026). Verhuur zonder vergunning kan een boete opleveren, in Utrecht tot €18.500.

Zo ga je verder

Checkhuis laat per adres zien of er een opkoopbeschermingsregel in de gemeentelijke verordening staat, met de letterlijke bronzin erbij. Daarmee weet je welke grens en welk gebied je gemeente noemt. Of jouw woning er precies onder valt, ga je daarna na bij de gemeente.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.