Uitzonderingen op de opkoopbescherming

De Huisvestingswet 2014 noemt 3 situaties waarin de gemeente een vergunning moet verlenen, ook als er opkoopbescherming geldt: verhuur aan familie in de eerste of tweede graad, tijdelijke verhuur van maximaal 12 maanden na minimaal 12 maanden zelf wonen, en een woning die bij een winkel, kantoor of bedrijfsruimte hoort. Gemeenten mogen daar eigen uitzonderingen aan toevoegen, en volgens de evaluatie van RIGO en Kadaster deden 59 van de 72 gemeenten dat.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Een uitzondering is meestal een vergunning

Een uitzondering betekent bij de opkoopbescherming niet dat je niets hoeft te doen. In de 3 wettelijke gevallen vraag je nog steeds een vergunning aan, maar de gemeente moet die dan verlenen. Wel kan de gemeente een vergunning weigeren op grond van de Wet Bibob.

Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen. De gemeente beslist binnen 8 weken, met een eenmalige verlenging van maximaal 6 weken.

1. Verhuur aan familie

De vergunning wordt verleend als de huurder met de eigenaar familie is in de eerste of tweede graad, door bloed of aanverwantschap. Rotterdam noemt als voorbeelden ouders, kinderen, broers en zussen.

Volgens de evaluatie van RIGO en Kadaster is verhuur aan een familielid in de praktijk de reden waarvoor gemeenten de vergunning bijna altijd verlenen. Let op de vorm: Nijmegen vermeldt dat de uitzondering niet geldt als de woning via een bv of eenmanszaak wordt verhuurd.

2. Tijdelijke verhuur na zelf wonen

Heb je de woning na de aankoop minimaal 12 maanden zelf bewoond, dan krijg je een vergunning om haar tijdelijk te verhuren. De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn en mag maximaal 12 maanden duren. Toeristische verhuur valt hier uitdrukkelijk niet onder.

Rotterdam noemt als voorbeeld dat de eigenaar langer op reis gaat. Wil je vakantieverhuur, kijk dan naar de regels voor vakantieverhuur.

3. Woning bij een winkel, kantoor of bedrijf

Maakt de woning onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte, dan moet de gemeente de vergunning verlenen. Of een woning echt onlosmakelijk bij het bedrijfsdeel hoort, beoordeelt de gemeente.

Lokale uitzonderingen

Gemeenten mogen in hun verordening extra vergunninggronden opnemen. Volgens de evaluatie hebben 41 gemeenten een regeling voor bijzondere gevallen, 13 kennen een ontheffing waarvoor geen vergunningaanvraag nodig is en 5 een algemene hardheidsclausule. 10 gemeenten hebben geen ontheffingsgronden, en 2 daarvan ook geen eigen vergunninggronden. Voorbeelden uit officiele bronnen:

• Den Haag geeft een ontheffing voor woonruimte van een woningcorporatie of de Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag, voor verhuur onder het Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders, en voor een cluster van minimaal 10 woonruimten in 1 complex dat in 1 keer naar 1 nieuwe eigenaar gaat.
• Nijmegen verleent ook een vergunning als de woning in opdracht van de gemeente is gekocht of door een zorgaanbieder wordt verhuurd aan clienten met een zorgindicatie. Voor hospitaverhuur is onder strikte voorwaarden geen vergunning nodig.
• Midden-Groningen noemt ook een anterieure overeenkomst met de gemeente en aankoop door de gemeente, een woningcorporatie, een marktpartij in opdracht van de gemeente of een gecertificeerde of gecontracteerde zorgaanbieder.
• Eindhoven sluit woningen van de gemeente of een corporatie en nieuwbouw die is ontwikkeld om te verhuren uit van de regeling, en heeft een hardheidsclausule.

De evaluatie noemt nog meer lokale gronden, zoals renovatie, huisvesting van sleutelfunctionarissen, studenten- of vriendencontracten en woningen voor ouderen.

Woningen die er helemaal niet onder vallen

Los van de uitzonderingen zijn er woningen waarop de opkoopbescherming niet van toepassing is. Volgens artikel 41 gaat het om woningen die bij levering al 6 maanden of langer verhuurd waren, of woningen waarvan de koopakte is ingeschreven voor de regeling in die gemeente inging. Ook woningen boven de grens van de gemeente of buiten het aangewezen gebied vallen erbuiten. Lees valt mijn woning onder de opkoopbescherming.

Per gemeente verschillend

De 3 wettelijke uitzonderingen gelden overal waar opkoopbescherming is ingevoerd. Welke extra uitzonderingen er zijn, staat in de verordening van je gemeente. Den Haag en Nijmegen hebben bijvoorbeeld elk een eigen lijst, zie hierboven. Zoek jouw gemeente in het overzicht per gemeente.

Wat kost het

Ook bij een uitzondering betaal je meestal leges voor de vergunning. Den Haag noemt €352,65, ook als de vergunning wordt geweigerd. Nijmegen noemt €266,05 (beide geraadpleegd in oktober 2026).

Zo ga je verder

Checkhuis laat per adres zien welke opkoopbeschermingsregels in de gemeentelijke verordening staan, inclusief de lokale uitzonderingen, met de letterlijke bronzin erbij. Lees ook de uitleg over opkoopbescherming en de verhuurregels per adres.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.