Opkoopbescherming: hoe het werkt en welke gemeenten het hebben

Opkoopbescherming betekent dat je een aangewezen koopwoning in de eerste 4 jaar na de inschrijving van de koopakte niet zonder vergunning mag verhuren. Gemeenten kunnen dit sinds 1 januari 2022 invoeren op grond van de Huisvestingswet 2014, en op 1 januari 2026 deden 72 van de 342 gemeenten dat, volgens de landelijke evaluatie van RIGO en Kadaster.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Wat de wet regelt

De opkoopbescherming staat in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014, de "tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming". De kern zit in artikel 41: het is verboden een aangewezen woning zonder vergunning in gebruik te geven binnen 4 jaar na de datum van inschrijving van de akte van levering.

De gemeenteraad legt in de verordening vast voor welke vormen van in gebruik geven een vergunning nodig is. In de praktijk gaat het vooral om verhuur.

Het doel van de regel is goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar te houden voor mensen die er zelf willen wonen. Volgens Volkshuisvesting Nederland kan een gemeente de regel inzetten in buurten met schaarste aan zulke woningen, of waar de leefbaarheid onder druk staat door opkoop voor verhuur.

Welke woningen eronder kunnen vallen

De wet stelt een paar voorwaarden aan de woningen die een gemeente mag aanwijzen:

• het gaat om goedkope en middeldure koopwoningen;
• de woning was bij levering vrij van huur en gebruik, of korter dan 6 maanden verhuurd, of verhuurd met een vergunning onder deze regeling;
• de inschrijving van de koopakte ligt na de datum waarop de regeling in die gemeente is ingegaan.

Een woning die bij aankoop al minstens 6 maanden zonder vergunning verhuurd was, valt er dus niet onder. Een woning die je voor de invoering hebt gekocht ook niet. Daarover meer in valt mijn woning onder de opkoopbescherming.

Nieuwbouw

Volgens de evaluatie van RIGO en Kadaster maakte de wet bij de invoering geen onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Later is verduidelijkt dat het instrument zich richt op bestaande bouw. Ruim 35 gemeenten hadden nieuwbouw al zelf uitgezonderd. Wordt een nieuwbouwwoning na bewoning doorverkocht, dan kan die wel onder de regeling vallen.

Hoe gemeenten de grens bepalen

Elke gemeente kiest zelf waar de grens tussen "goedkoop en middelduur" en "duur" ligt. Bijna altijd is dat een grens op de WOZ-waarde. De evaluatie van RIGO en Kadaster noemt deze aanpakken:

• NHG-grens: 21 gemeenten volgen de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie en schuiven elk jaar mee.
• Betaalbare koopgrens: 4 gemeenten volgen de landelijke grens voor betaalbare koop.
• Eigen grens: 47 gemeenten stellen een eigen bedrag vast, soms met de "60%-methode", waarbij 60% van de koopwoningen onder de grens valt.

De meeste grenzen liggen tussen €300.000 en €500.000. Gemeenten met een hoge WOZ-waarde zitten daar ruim boven. De evaluatie noemt Terschelling met €703.000 en Zeist met €691.000. Van de gemeenten die de NHG-grens niet volgen, indexeert iets minder dan de helft de grens niet.

Hele gemeente of alleen bepaalde wijken

Volgens de evaluatie passen 37 gemeenten de opkoopbescherming toe in de hele gemeente en 35 alleen in aangewezen gebieden. Sommige van die gebiedsgerichte gemeenten sluiten alleen een paar buurten uit, zoals bedrijventerreinen.

Rotterdam is een voorbeeld van een gebiedsgerichte aanpak: de regel geldt daar in 16 wijken, waaronder Bergpolder, Blijdorp, Kralingen-West en Tarwewijk. Eindhoven wijst buurten aan in de stadsdelen Centrum, Stratum, Tongelre, Woensel-Zuid, Woensel-Noord, Strijp en Gestel.

Gemeenten en grenzen die wij hebben nagelezen

In de tabel staan alleen gemeenten waarvan we de actuele grens zelf in een officiele bron hebben gelezen: de gemeentesite, het gemeenteblad of de verordening in de CVDR. De lijst is dus niet compleet. Op 1 januari 2026 hadden 72 gemeenten opkoopbescherming, en ook commerciele overzichten missen er meestal een aantal.

Gemeente	Grens	Geldt vanaf	Gebied	Bron
Utrecht	€686.000	1 juli 2026 (was €611.000)	niet vermeld in de bron	Gemeenteblad 2026, 251218
Nieuwegein	€686.000 (WOZ-waarde)	1 juli 2026, jaarlijks geindexeerd per 1 juli	niet vermeld in de bron	collegebesluiten Nieuwegein 7 juli 2026
Den Haag	€470.000	inschrijving in 2026 (2025: €450.000)	Den Haag, geen wijken genoemd	denhaag.nl
Nijmegen	€396.000 (WOZ-waarde)	1 januari 2024	Nijmegen, geen wijken genoemd	collegevoorstel 21 mei 2024, nijmegen.nl
Eindhoven	€355.000 (WOZ-waarde in het kalenderjaar voor inschrijving)	verordening geldend sinds 1 januari 2024	aangewezen buurten	CVDR709321
Rotterdam	€470.000 (WOZ-waarde bij inschrijving)	versie verordening geldend vanaf 1 januari 2026	16 wijken	Verordening samenstelling Woningvoorraad 2025 (CVDR741632)

Een paar toelichtingen. Utrecht noemt de grens een prijsgrens en past die jaarlijks aan aan de ontwikkeling van de WOZ-waarden; ongeveer 60% van de Utrechtse koopwoningen valt eronder. Den Haag hanteert een grens per jaar van inschrijving: €355.000 in 2022, €405.000 in 2023, €435.000 in 2024, €450.000 in 2025 en €470.000 in 2026.

Rotterdam legt de grens van €470.000 vast in de Verordening samenstelling Woningvoorraad 2025, versie geldend vanaf 1 januari 2026. Per 1 januari 2025 was de grens nog €450.000, gekoppeld aan de NHG-grens van dat jaar.

Staat jouw gemeente er niet bij? Doe de check op je adres, of bekijk het overzicht per gemeente.

Uitzonderingen: wanneer je wel mag verhuren

De wet noemt 3 situaties waarin de gemeente de vergunning in ieder geval verleent:

1. Verhuur aan iemand met wie je in de eerste of tweede graad familie bent, door bloed of aanverwantschap.
2. Tijdelijke verhuur van maximaal 12 maanden, als je de woning na de aankoop eerst minimaal 12 maanden zelf hebt bewoond. Toeristische verhuur valt hier niet onder.
3. Een woning die onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Gemeenten mogen eigen uitzonderingen toevoegen. Volgens de evaluatie hebben 59 gemeenten eigen vergunninggronden en 41 een regeling voor bijzondere gevallen. In uitzonderingen op de opkoopbescherming staan ze op een rij.

De vergunning aanvragen

Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen, en de gemeente moet dat ook digitaal mogelijk maken. Het college beslist binnen 8 weken, met een eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. De gemeente kan de vergunning weigeren op grond van de Wet Bibob.

In de praktijk gaat het in kleinere tot middelgrote gemeenten volgens de evaluatie om enkele aanvragen per jaar. De vergunning wordt vrijwel altijd verleend bij verhuur aan een familielid.

Wat kost het

De leges verschillen per gemeente. Den Haag noemt €352,65, ook als de vergunning niet wordt verleend. Nijmegen rekent €266,05 voor een vergunning verhuur koopwoning (beide geraadpleegd in oktober 2026).

Verhuur zonder vergunning kan een bestuurlijke boete opleveren. De wet legt het maximum bij de vierde categorie, en bij herhaling binnen 4 jaar bij de vijfde categorie. De gemeente stelt het bedrag zelf vast. Voorbeelden:

• Utrecht: tot €18.500.
• Rotterdam: €8.000 bij een eerste overtreding, oplopend tot €21.750 vanaf de vierde.
• Eindhoven: maximaal €21.750 bij een eerste overtreding en maximaal €87.000 bij herhaling binnen 4 jaar.

Hoe streng gemeenten handhaven, verschilt. Volgens de evaluatie leggen sommige gemeenten Kadastergegevens naast de Basisregistratie Personen en doen ze huisbezoeken. Kleinere gemeenten werken vaak op basis van meldingen.

Per gemeente verschillend

Opkoopbescherming is geen landelijke regel. De gemeenteraad beslist of hij de regel invoert, in welk gebied, met welke grens en met welke extra uitzonderingen. Dat gebeurt in de huisvestingsverordening of een aparte verordening.

Zo past Utrecht de grens elk jaar aan, naar €686.000 per 1 juli 2026. Rotterdam beperkt de regel tot 16 wijken, met een grens van €470.000. Zoek jouw gemeente in het overzicht per gemeente.

Verschil met de verhuurvergunning

Opkoopbescherming wordt vaak verward met de verhuurvergunning uit de Wet goed verhuurderschap, die sinds 1 juli 2023 bestaat. Opkoopbescherming hoort bij de woning en geldt de eerste 4 jaar na aankoop. Een verhuurvergunning hoort bij de verhuurder en geldt in gebieden waar de gemeente die heeft ingevoerd, ongeacht wanneer je de woning kocht.

Op 1 adres kunnen beide regels tegelijk gelden. Dan heb je dus 2 vergunningen nodig. Meer hierover lees je in verhuurvergunning: wanneer heb je die nodig?.

Hoe lang blijft de opkoopbescherming bestaan?

De regeling geldt volgens Volkshuisvesting Nederland "vooralsnog voor vijf jaar", met daarna een evaluatie van de noodzaak. Die landelijke evaluatie door RIGO en Kadaster is gedateerd 10 juni 2026. Blijkt de regeling niet meer nodig, dan vervalt ze op een moment dat bij koninklijk besluit wordt bepaald. Gemeenten kunnen de regeling dan nog 2 jaar uitvoeren.

Tot het tweede kwartaal van 2026 had volgens de evaluatie nog geen enkele gemeente de opkoopbescherming ingetrokken. Een huisvestingsverordening geldt in beginsel 4 jaar, dus gemeenten moeten de regeling periodiek opnieuw vaststellen.

Zo ga je het na voor jouw woning

1. Zoek je WOZ-waarde op via het WOZ-waardeloket. Daar kun je gratis de WOZ-waarde van elke woning bekijken.
2. Kijk of je gemeente opkoopbescherming heeft en of jouw buurt is aangewezen.
3. Vergelijk de WOZ-waarde met de grens die gold op de datum van inschrijving van de koopakte, en let op welk WOZ-jaar de gemeente gebruikt.
4. Reken 4 jaar vanaf de inschrijvingsdatum.

Checkhuis laat per adres zien of er een opkoopbeschermingsregel in de gemeentelijke verordening staat, met de letterlijke bronzin erbij. Of jouw woning er precies onder valt, ga je daarna na bij de gemeente.

Wil je verder met je plan? Laat via de check je gegevens achter, dan hoor je per mail wat een logische volgende stap is. Zonder kosten voor jou.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.