Woning kopen om te verhuren: wat mag nog?

Een woning kopen om te verhuren mag nog steeds, maar in gemeenten met opkoopbescherming heb je voor aangewezen woningen tot maximaal 4 jaar na aankoop een vergunning nodig om te verhuren. Die regel staat in de Huisvestingswet 2014 en geldt sinds 1 januari 2022 in gemeenten die hem in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Wat opkoopbescherming betekent

Met opkoopbescherming wil een gemeente voorkomen dat goedkope en middeldure koopwoningen worden opgekocht om te verhuren. De gemeenteraad wijst zelf aan om welke woningen het gaat: een gebied, zoals een wijk, buurt of de hele gemeente, en een prijsgrens op basis van de WOZ-waarde. Volgens de handreiking van de VNG geldt het verhuurverbod zonder vergunning hooguit 4 jaar na de aankoop.

Valt je woning eronder, dan mag je haar in die periode alleen verhuren als de gemeente een vergunning geeft. Lees meer in opkoopbescherming en valt mijn woning onder opkoopbescherming.

Wanneer de gemeente toch een vergunning moet geven

In 3 gevallen moet de gemeente de vergunning verlenen, ook in een gebied met opkoopbescherming:

• verhuur aan familie in de eerste of tweede graad;
• tijdelijke verhuur van maximaal 12 maanden, als je er na de aankoop eerst minimaal 12 maanden zelf hebt gewoond;
• een woning die onlosmakelijk bij een winkel, kantoor of bedrijfsruimte hoort.

Gemeenten mogen daar eigen uitzonderingen aan toevoegen. Een vergunning geldt alleen voor de activiteit waarvoor ze is gegeven: een vergunning voor verhuur aan je kind mag je later niet gebruiken voor verhuur aan een ander. Meer daarover in uitzonderingen op de opkoopbescherming.

Een woning die al verhuurd is

Koop je een woning met een zittende huurder, dan gelden andere regels. Een woning die bij de levering al minstens 6 maanden verhuurd was, valt volgens de VNG-handreiking niet onder de opkoopbescherming. Bij een korter of geen huurcontract wel. Dat werken we uit in verhuurde woning kopen.

De Wet betaalbare huur

Ook buiten gebieden met opkoopbescherming is verhuren sinds 1 juli 2024 strakker geregeld. De Wet betaalbare huur breidt de huurregulering uit naar het middensegment. Voor woningen tot en met 186 punten gold bij invoering een maximale huur van €1.157,95 per maand voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten.

Sinds 1 januari 2025 moet je bij een nieuw contract een puntentelling opnemen, en kan de gemeente een boete geven als je je niet aan de regels houdt. Voor woningen tot en met 143 punten kan ook bij bestaande contracten de huur omlaag moeten. Dat geldt ook voor particuliere verhuurders en voor kamers.

Wat dit voor jouw rendement betekent, hangt af van het aantal punten van de woning. Reken dat uit voordat je koopt.

Verhuurvergunning en goed verhuurderschap

Los van de opkoopbescherming kan een gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap een verhuurvergunning invoeren in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Die vergunning is persoonsgebonden, omdat de wet zich richt op het gedrag van de verhuurder. Zie verhuurvergunning.

Financiering in grote lijnen

Een woning die je verhuurt, is fiscaal geen eigen woning. Een gewone hypotheek voor een woning waar je zelf woont, is er niet voor bedoeld. Geldverstrekkers bieden aparte financiering voor verhuur, met eigen voorwaarden voor eigen inbreng en de verhouding tussen huur en lasten. Die voorwaarden verschillen per aanbieder, dus vergelijk ze voordat je een bod doet.

De woning valt fiscaal in box 3. Het kabinet wil daar per 1 januari 2028 een nieuw stelsel invoeren, waarin huur jaarlijks wordt belast en waardestijging van een verhuurde woning pas bij verkoop. De Eerste Kamer heeft daar per 10 oktober 2026 nog niet over gestemd. Zie box 3 en je verhuurde woning.

Per gemeente verschillend

Of en hoe opkoopbescherming geldt, verschilt per gemeente: het gebied, de WOZ-grens en de termijn staan in de lokale huisvestingsverordening. Twee voorbeelden:

• Den Haag: opkoopbescherming voor woningen die op of na 1 maart 2022 van eigenaar zijn gewisseld. In 2026 ligt de WOZ-grens op €470.000. De vergunning kost €352,65 aan leges, ook als ze wordt geweigerd.
• Utrecht: de prijsgrens steeg per 1 juli 2026 van €611.000 naar €686.000. Volgens de gemeente valt daarmee 60% van de Utrechtse koopwoningen onder de regeling. De boete is maximaal €18.500.

Grenzen worden vaak jaarlijks aangepast. Bekijk het overzicht per gemeente.

Wat kost het

De kosten van een vergunning verschillen per gemeente. In Den Haag betaal je in 2026 €352,65 voor een aanvraag in het kader van opkoopbescherming. Verhuur je zonder vergunning, dan riskeer je een boete: in Utrecht tot €18.500, in Den Haag volgens de gemeente vanaf €10.000 tot €40.000 per overtreding.

Zelf nagaan

Checkhuis laat zien welke regels er voor jouw adres gelden, met de bron erbij: opkoopbescherming, verhuurvergunning en andere lokale regels. Zo weet je voor je een bod doet wat je bij de gemeente moet nagaan. Meer over verhuren lees je op verhuren.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.