Verhuurde woning kopen: gaat de vergunning over?

Koop je een verhuurde woning, dan blijft de huurder gewoon zitten: koop breekt geen huur, dus het huurcontract gaat over op jou. Een verhuurvergunning van de verkoper gaat volgens de VNG-handreiking over opkoopbescherming niet mee; als de woning onder de opkoopbescherming valt, heb je zelf een vergunning nodig.

Check welke regels gelden voor jouw adres

De huurder blijft

Het principe "koop breekt geen huur" staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. Bij de overdracht van een verhuurde woning gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de koper. Jij wordt de verhuurder, met dezelfde afspraken over huurprijs, looptijd en opzegging als de verkoper had.

Je kunt de huurder dus niet uit de woning zetten omdat je eigenaar bent geworden. Wil je er later zelf gaan wonen, dan gelden de gewone regels voor opzegging en huurbescherming.

Valt de woning onder opkoopbescherming?

Dat hangt af van hoe lang de woning al verhuurd was. Volgens de handreiking van de VNG valt een woning niet onder de opkoopbescherming als ze bij de inschrijving van de akte van levering al minstens 6 maanden verhuurd was. Een wisseling van huurder binnen die periode verandert dat niet. Je moet het wel kunnen aantonen, bijvoorbeeld met het huurcontract.

De bescherming geldt wel als de woning:

• niet verhuurd was;
• korter dan 6 maanden verhuurd was;
• al met een vergunning werd verhuurd omdat ze onder de opkoopbescherming viel.

Den Haag past dezelfde lijn toe: een woning valt eronder als ze in de 6 maanden voor de inschrijving korter dan 6 maanden of niet verhuurd was. Lees meer in valt mijn woning onder opkoopbescherming.

De vergunning gaat niet mee

Werd de woning verhuurd met een vergunning in het kader van opkoopbescherming, dan geldt de bescherming na de verkoop gewoon door. De VNG-handreiking stelt dat de woning dan alleen verhuurd mag worden als de nieuwe eigenaar daar zelf een vergunning voor heeft. Den Haag schrijft dat een vergunning alleen geldt voor de aanvrager en voor het genoemde adres.

Krijg je als koper geen vergunning, dan blijft het huurcontract bestaan, want koop breekt geen huur. De handreiking zegt dat de verhuurder dit dan met de huurder moet oplossen. Dat is een risico dat je voor de koop wilt kennen.

Een vergunning geldt bovendien alleen voor de activiteit waarvoor ze is gegeven. Een vergunning voor verhuur aan familie mag niet later voor een andere huurder worden gebruikt. Zie ook uitzonderingen op de opkoopbescherming.

Ook de verhuurvergunning is persoonsgebonden

Los van de opkoopbescherming kan een gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap een algemene verhuurvergunning invoeren in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Volkshuisvesting Nederland schrijft dat die vergunning persoonsgebonden is, omdat de wet zich richt op het gedrag van de verhuurder. Geldt zo'n vergunningplicht in de buurt, dan moet je als nieuwe verhuurder dus zelf een vergunning hebben. Meer in verhuurvergunning.

Waar je op let voor je tekent

• Vraag het huurcontract en de ingangsdatum op.
• Ga na of de woning in een gebied met opkoopbescherming of een verhuurvergunningplicht ligt.
• Ga na of de verkoper verhuurde met een vergunning, en waarvoor.
• Leg in de koopovereenkomst vast wat er gebeurt als je geen vergunning krijgt.

Per gemeente verschillend

Het gebied, de WOZ-grens en de termijn van opkoopbescherming bepaalt elke gemeente zelf. Twee voorbeelden:

• Den Haag: opkoopbescherming voor woningen die op of na 1 maart 2022 van eigenaar wisselden, in 2026 met een WOZ-grens van €470.000. De vergunning kost €352,65 aan leges.
• Volkshuisvesting Nederland noemt dat gemeenten naast de wettelijke uitzonderingen eigen uitzonderingen mogen vaststellen. Den Haag zondert bijvoorbeeld een cluster van minimaal 10 woningen in één complex uit dat in één keer aan één nieuwe eigenaar wordt overgedragen.

Bekijk het overzicht per gemeente.

Wat kost het

De leges voor een vergunning verschillen per gemeente. In Den Haag is dat €352,65, ook bij weigering. Verhuur zonder vergunning kan daar volgens de gemeente leiden tot een boete vanaf €10.000, oplopend tot €40.000 per overtreding.

Fiscaal valt een verhuurde woning in box 3. Wat daar verandert, lees je in box 3 en je verhuurde woning.

Zelf nagaan

Checkhuis laat zien welke regels er voor jouw adres gelden, met de bron erbij, zodat je weet wat je bij de gemeente moet nagaan voordat je tekent. Meer over verhuren lees je op verhuren.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.