Box 3 en je verhuurde woning: de stand van zaken

Een verhuurde woning valt in box 3, en daar wil het kabinet per 1 januari 2028 een nieuw stelsel invoeren waarin huur jaarlijks wordt belast en waardestijging pas bij verkoop. De Tweede Kamer nam de Wet werkelijk rendement box 3 op 12 februari 2026 aan, maar de Eerste Kamer heeft per 10 oktober 2026 nog niet gestemd en de plannen kunnen nog veranderen.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Wat er in 2026 geldt

Tot het nieuwe stelsel ingaat, geldt het huidige forfaitaire stelsel. Een verhuurde woning valt daarin onder de overige bezittingen. Volgens het overzicht van SRA van 8 januari 2026 is het forfaitaire rendement voor overige bezittingen in 2026 definitief 6,00%, het tarief 36% en het heffingsvrije vermogen €59.357.

De woning telt mee voor de WOZ-waarde. Is de huurder beschermd, dan mag je die waarde verlagen met de leegwaarderatio: een percentage uit een tabel van de Belastingdienst, afhankelijk van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde.

Het wetsvoorstel in het kort

Het kabinet diende het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 (36748) op 19 mei 2025 in bij de Tweede Kamer. Volgens de Rijksoverheid wil het belasting heffen over het werkelijke rendement in plaats van over een fictief rendement. Voor een verhuurde woning betekent het voorstel:

• huurinkomsten vallen onder het directe rendement en worden belast na aftrek van kosten;
• onderhoudskosten van een verhuurde woning zijn aftrekbaar;
• de waardestijging wordt pas belast als je de woning verkoopt, via een vermogenswinstbelasting.

Voor de meeste andere bezittingen, zoals aandelen, ging het oorspronkelijke voorstel uit van een jaarlijkse belasting over de waardestijging, ook als je niets verkoopt. Vastgoed was daarop een uitzondering.

De stand van zaken met datums

• 19 mei 2025: het wetsvoorstel wordt aangeboden aan de Tweede Kamer.
• 12 februari 2026: de Tweede Kamer neemt het wetsvoorstel aan.
• 30 juni 2026: de Eerste Kamer behandelt het voorstel plenair. Er wordt niet gestemd. In het debat wordt gesproken over een novelle, een wijziging van het wetsvoorstel, en over stemmen in november.
• 29 september 2026: het kabinet stuurt een brief over box 3. Daarin kiest het voor een route waarin de vermogenswinstbelasting per 2028 ook gaat gelden voor financiele instrumenten zoals aandelen en obligaties, en per 2030 voor alle bezittingen in box 3. Volgens Taxence en PwC moet de Eerste Kamer de novelle voor 31 december 2026 aannemen om in 2028 te kunnen starten.
• 2 oktober 2026: het kabinet vraagt de Raad van State om spoedadvies over de novelle. Volgens de Eerste Kamer wordt dat advies eind oktober 2026 verwacht.
• 5 oktober 2026: minister Heinen en staatssecretaris Eerenberg overleggen met de Eerste Kamercommissie voor Financien. Er is nog geen stemdatum genoemd.
• 8 oktober 2026: volgens TaxLive komt het kabinet waarschijnlijk eind oktober met een nieuw plan voor de dekking van de box 3-plannen.

Wat dit voor een verhuurde woning betekent

Voor vastgoed lag in het aangenomen wetsvoorstel al vast dat waardestijging pas bij verkoop wordt belast. PwC noemt in zijn bespreking van de novelle geen wijziging voor onroerende zaken. Wel meldt Taxence dat het kabinet het forfait voor overige bezittingen, waaronder huurinkomsten uit vastgoed vallen, vanaf 2027 met 1,5 procentpunt wil verhogen. Volgens PwC gaat het om 7,87% in 2027.

Dat zijn voorstellen, geen aangenomen wetgeving. De Raad van State moet nog adviseren, en de Tweede en Eerste Kamer moeten nog over de novelle beslissen.

Wat nog kan veranderen

Dit artikel beschrijft de stand van zaken op 10 oktober 2026. De ingangsdatum van 1 januari 2028, de percentages voor 2027 en de behandeling van vastgoed kunnen nog veranderen door het advies van de Raad van State, door amendementen of door de stemming in de Eerste Kamer. We werken dit artikel bij als er besluiten vallen.

Per gemeente verschillend

Box 3 is landelijk, maar of je een woning mag verhuren, bepaalt de gemeente. Denk aan opkoopbescherming: in Den Haag gold in 2026 een WOZ-grens van €470.000, in Utrecht per 1 juli 2026 een grens van €686.000. Zie woning kopen om te verhuren, opkoopbescherming en het overzicht per gemeente.

Zelf nagaan

Laat je fiscale situatie doorrekenen door een belastingadviseur. Wil je weten welke lokale regels er gelden voor verhuren op jouw adres, dan laat checkhuis die zien, met de bron erbij. Meer over verhuren lees je op verhuren.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.