Woning verhuren: opkoopbescherming, verhuurvergunning en kamerverhuur

Wie een woning wil verhuren, heeft te maken met 3 soorten gemeentelijke regels: opkoopbescherming, een verhuurvergunning en een vergunning voor kamerverhuur. Opkoopbescherming bestaat sinds 1 januari 2022 en gold op 1 januari 2026 in 72 van de 342 gemeenten, volgens de landelijke evaluatie van RIGO en Kadaster.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Drie regels die vaak door elkaar lopen

De 3 regels hebben elk een eigen wettelijke basis en een eigen doel. Ze kunnen ook tegelijk gelden voor 1 adres.

• Opkoopbescherming (Huisvestingswet 2014, hoofdstuk 7): na aankoop mag je een aangewezen koopwoning 4 jaar lang niet zonder vergunning verhuren.
• Verhuurvergunning (Wet goed verhuurderschap, sinds 1 juli 2023): in aangewezen gebieden heb je als verhuurder een vergunning nodig, los van wanneer je de woning kocht.
• Omzettingsvergunning (Huisvestingswet 2014, artikel 21): als je een zelfstandige woning omzet naar kamers, kan de gemeente daarvoor een vergunning eisen.

Opkoopbescherming

Met opkoopbescherming kan een gemeente goedkope en middeldure koopwoningen aanwijzen. Voor die woningen geldt een verbod om ze zonder vergunning te verhuren binnen 4 jaar na de datum waarop de koopakte in het Kadaster is ingeschreven. Dat staat in artikel 41 van de Huisvestingswet 2014.

De gemeente bepaalt zelf welke woningen eronder vallen, meestal met een grens op de WOZ-waarde. Volgens de evaluatie van RIGO en Kadaster ligt die grens bij de meeste gemeenten tussen €300.000 en €500.000. Er zijn uitschieters: Utrecht hanteert per 1 juli 2026 een grens van €686.000.

Gemeenten kiezen ook het gebied. Volgens dezelfde evaluatie passen 37 gemeenten de regel toe in de hele gemeente en 35 alleen in bepaalde wijken. Meer uitleg en een tabel met grenzen per gemeente staat in opkoopbescherming: hoe het werkt en welke gemeenten het hebben.

Wanneer krijg je toch een vergunning?

De wet noemt 3 situaties waarin de gemeente een vergunning moet verlenen: verhuur aan familie in de eerste of tweede graad, tijdelijke verhuur van maximaal 12 maanden als je er eerst minimaal 12 maanden zelf woonde, en een woning die onlosmakelijk bij een winkel, kantoor of bedrijfsruimte hoort. Gemeenten mogen daar eigen uitzonderingen aan toevoegen, en volgens de evaluatie hebben 59 gemeenten dat gedaan. In de praktijk verlenen gemeenten de vergunning vrijwel altijd bij verhuur aan een familielid. Zie uitzonderingen op de opkoopbescherming.

Twijfel je of jouw woning eronder valt? Lees valt mijn woning onder de opkoopbescherming.

Verhuurvergunning

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Die bevat landelijke regels voor alle verhuurders, zoals een schriftelijk huurcontract, geen te hoge waarborgsom en het tegengaan van discriminatie en intimidatie. Elke gemeente moet sinds 1 januari 2024 een meldpunt hebben voor klachten over verhuurders. Gemeenten kunnen optreden met een waarschuwing, bestuursdwang, een bestuurlijke boete en als uiterste middel beheerovername.

Daarnaast mag een gemeente een verhuurvergunning invoeren. De algemene verhuurvergunning kan alleen in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Een verhuurvergunning voor huisvesting van arbeidsmigranten mag gemeentebreed. De vergunning hoort bij de verhuurder, niet bij het pand. Lees meer in verhuurvergunning: wanneer heb je die nodig?.

Kamerverhuur en omzettingsvergunning

Verhuur je een woning per kamer aan meerdere huishoudens, dan verandert de woning van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Gemeenten kunnen daarvoor een omzettingsvergunning eisen op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Een gemeente moet dan per wijk kunnen onderbouwen waarom die vergunningplicht nodig is, oordeelde de rechtbank Rotterdam in een zaak die VBK in 2022 beschreef.

Of en vanaf hoeveel bewoners zo'n vergunning nodig is, verschilt per gemeente. Meer hierover staat in kamerverhuur vergunning en omzettingsvergunning.

Kopen om te verhuren

Wie een woning koopt om te verhuren, loopt alle 3 de regels na. Eerst de opkoopbescherming: valt de woning in een aangewezen gebied en onder de grens, dan mag je 4 jaar niet zonder vergunning verhuren. Daarna de verhuurvergunning en eventueel de omzettingsvergunning als je kamers wilt verhuren.

Koop je een woning die al verhuurd is, dan gelden andere regels. Een woning die bij levering korter dan 6 maanden verhuurd was, valt volgens artikel 41 gewoon onder de opkoopbescherming. Zie verhuurde woning kopen en woning kopen om te verhuren. Voor de belasting lees je box 3 bij een verhuurde woning.

Per gemeente verschillend

Elke gemeente kiest zelf of ze deze regels invoert, voor welke wijken en met welke grens. 2 voorbeelden uit officiele bronnen:

• Rotterdam: opkoopbescherming in 16 wijken, waaronder Blijdorp, Middelland en Tarwewijk, voor woningen met een WOZ-waarde tot €470.000, volgens rotterdam.nl (geraadpleegd oktober 2026).
• Den Haag: een verhuurvergunning voor particuliere verhuurders in Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier Oost en West, sinds 1 maart 2024. Kamerverhuur aan 3 of meer personen vraagt in Den Haag een omzettingsvergunning.

Bekijk het overzicht per gemeente of zoek direct op adres.

Wat kost het

De leges verschillen per gemeente en per vergunning. Den Haag noemt op denhaag.nl (geraadpleegd oktober 2026) €352,65 voor een vergunning onder de opkoopbescherming, €286,65 voor een verhuurvergunning en €575,35 voor een omzettingsvergunning voor kamerbewoning. Verhuur je zonder vergunning, dan riskeer je een boete: in Utrecht tot €18.500 bij de opkoopbescherming, in Rotterdam €8.000 bij een eerste overtreding, oplopend tot €21.750.

Volgende stap

Checkhuis laat per adres zien welke regels voor verhuren er gelden, met de letterlijke tekst uit de gemeentelijke verordening erbij. Zo zie je in een keer of er opkoopbescherming, een verhuurvergunning of een regel voor kamerverhuur in de buurt geldt.

Wil je verder met je plan? Laat via de check je gegevens achter, dan hoor je per mail wat een logische volgende stap is. Zonder kosten voor jou.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.