Woning verhuren aan een uitzendbureau: waar let je op?

Je mag een woning aan een uitzendbureau verhuren, maar de gemeente bepaalt hoeveel arbeidsmigranten er mogen wonen en welke vergunningen nodig zijn. Een omzettingsvergunning kan volgens artikel 23 van de Huisvestingswet alleen de eigenaar aanvragen, dus die blijft jouw zaak, ook als het bureau de bewoners regelt.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Hoe het werkt

Bij verhuur aan een uitzendbureau sluit je een huurovereenkomst met het bureau. Het bureau gebruikt de woning om arbeidsmigranten te huisvesten die via het bureau werken. De gemeentelijke regels voor het aantal bewoners, omzetting en bouwkundige staat gelden ook als een uitzendbureau de huurder is.

Wat de gemeente bepaalt

Gemeenten leggen vaak een maximum vast voor het aantal arbeidsmigranten in een woning:

Gemeente	Regel	Bron
Middelburg	maximaal 4 arbeidsmigranten per woning, 0,7 parkeerplaats per huisvestingsplaats op eigen terrein, maximaal 5% van de woningen per postcodegebied	Beleidsregels 2024
Oosterhout	maximaal 4 personen per woning, met een omgevingsvergunning voor kamergewijze verhuur	Uitgangspunten 2025

Meer voorbeelden staan in arbeidsmigranten huisvesten in een woning. Laat het uitzendbureau niet meer mensen plaatsen dan de gemeente toestaat; dat leg je vast in het huurcontract.

Vergunningen: wie vraagt wat aan

• Omzettingsvergunning. Verhuurt het bureau de woning per kamer door, dan kan een omzettingsvergunning nodig zijn voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte (artikel 21 Huisvestingswet). Die kan "slechts worden aangevraagd door de eigenaar" (artikel 23).
• Verhuurvergunning. De gemeente kan een verhuurvergunning eisen voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten (artikel 5 lid 1 onder b Wet goed verhuurderschap). Die kan "slechts worden aangevraagd door de verhuurder" (artikel 6).

Wie bij doorverhuur de verhuurder is in de zin van de Wet goed verhuurderschap, jij of het uitzendbureau, staat niet letterlijk in de wet. De wet zegt alleen dat een toegelaten instelling (woningcorporatie) geen verhuurder is in de zin van de wet. Vraag het daarom na bij de gemeente voordat je tekent.

Voorbeelden van een verhuurvergunning

Apeldoorn heeft een verhuurverordening (in werking 2026) waarin het verboden is zonder vergunning een verblijfsruimte voor arbeidsmigranten te verhuren. Die vergunning "is niet overdraagbaar". Moerdijk verbiedt sinds 2024 het verhuren van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten zonder vergunning, en vanaf 1 juli 2026 geldt dat verbod ook voor verhuurders die al verhuurden voordat de verordening inging.

De regels van goed verhuurderschap

De Wet goed verhuurderschap geldt voor verhuurder en verhuurbemiddelaar (artikel 2 lid 1). Bij verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten:

• wordt de huurovereenkomst "afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd";
• krijgt de arbeidsmigrant de informatie over de huur in een taal waaraan hij de voorkeur geeft, of een andere taal die hij begrijpt (artikel 2 lid 3).

Een verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder heeft daarnaast een werkwijze gericht op het voorkomen van woondiscriminatie (artikel 3). Sommige gemeenten gaan verder: Hilvarenbeek (2026) eist dat het einde van de arbeidsovereenkomst niet vanzelf leidt tot het einde van de huurovereenkomst, en een geldig SNF-certificaat. Lees meer over die norm in de SNF-norm voor huisvesting.

Net gekocht? Opkoopbescherming

Heeft je gemeente opkoopbescherming, dan mag je een goedkope of middeldure koopwoning in een aangewezen gebied de eerste 4 jaar na aankoop niet zonder vergunning verhuren (artikel 41 Huisvestingswet). Ook niet aan een uitzendbureau: de wet noemt daarvoor geen aparte uitzondering. Zie opkoopbescherming.

Waar je op let in het contract

• het maximum aantal bewoners dat de gemeente toestaat;
• wie welke vergunning aanvraagt en wie de kosten draagt;
• dat het bureau de regels van goed verhuurderschap naleeft, zoals een huurcontract los van het arbeidscontract;
• of een keurmerk zoals SNF nodig is in jouw gemeente.

Laat je het beheer liever aan een gewone beheerder over, lees dan wat verhuurbeheer kost.

Per gemeente verschillend

Het maximum aantal bewoners, de vergunningen en de eisen aan de huisvester verschillen per gemeente. Bekijk het overzicht per gemeente en het totaalbeeld in huisvesting van arbeidsmigranten: de regels.

Eerst weten wat er op het adres mag

Voordat je met een uitzendbureau in zee gaat, wil je weten welke gemeentelijke regels er op jouw adres gelden. Checkhuis laat dat per adres zien, met de letterlijke bronzin erbij. Meer achtergrond staat op de pagina over arbeidsmigranten.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.