Verhuren in Haarlem: dit zijn de regels

Artikel 3.4.2 Verbod op in gebruik geven woonruimte (HOOFDSTUK 3 Woonruimtevoorraadbeheer, § 3.4 Opkoopbescherming)

Het is verboden om zonder vergunning als bedoeld in artikel 3.4.3 een woonruimte als bedoeld in artikel 3.4.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

Het college kan voor woonruimten aangewezen in artikel 3.4.1 een ontheffing van het verbod als bedoeld in het eerste lid verlenen indien zich omstandigheden voordoen die maken dat redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij het verbod in het eerste lid naleeft. De ontheffing is niet overdraagbaar en gebonden aan de ontheffingshouder en de specifieke woonruimte.

Het college kan voorwaarden en voorschriften verbinden aan de ontheffing als bedoeld in het tweede lid.

Artikel 3.4.1 Werkingsgebied (HOOFDSTUK 3 Woonruimtevoorraadbeheer, § 3.4 Opkoopbescherming)

Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de wet zijn alle woonruimten aangewezen, gelegen in de gemeente Haarlem, die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van € 495.948 of lager. Deze prijsgrens wordt jaarlijks door het college geïndexeerd conform de rijksregelgeving en de prijsstijgingen.

Woonruimten als bedoeld in het vorige lid vallen louter onder het werkingsgebied voor zover de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar:

vrij van huur en gebruik is;

in verhuurde staat is voor een periode van minder dan zes maanden, of

verhuurd is met een vergunning als bedoeld in artikel 3.4.3.

Woonruimten zijn uitgesloten van het werkingsgebied als bedoeld in artikel 3.4.1, eerste lid indien, op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering, sprake is van een woonruimte:

die door één eigenaar wordt verkocht in een cluster van minimaal tien woonruimten in één pand en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan één opvolgende eigenaar;

die na 1 april 2023 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming verhuur of waar op basis van een anterieure overeenkomst met het college is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht;

waarvoor geldt dat voor 1 april 2023 tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en het college aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden.

Eigendom is van een toegelaten instelling

Indien de woonruimte als bedoeld in het eerste lid geen WOZ-waarde heeft, of als de WOZ-waarde in het geval van nieuwbouwwoningen slechts een gedeelte van de uiteindelijke woonruimte representeert, zal in de plaats daarvan de koopprijs (VON-prijs) gebruikt worden als waardebepaling voor de opkoopbescherming.

Artikel 3.1.5. Weigeringsgronden (HOOFDSTUK 3 Woonruimtevoorraadbeheer, § 3.1. Onttrekken, omzetten en woningvormen)

Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt geweigerd als:

naar het oordeel van het college het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, omzetting of woningvorming gediende belang;

het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

de onder a en b genoemde belangen niet voldoende kunnen worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;

het gebouw waarop een aanvraag voor omzetten betrekking heeft, ligt in het gebied waar conform bijlage 1 omzetten niet is toegestaan, of het gebouw waarop een aanvraag voor woningvormen betrekking heeft, ligt in het gebied waar conform bijlage 1 woningvormen niet is toegestaan tenzij het een woonruimte betreft met een oorspronkelijke woninggrootte tussen 250m2 GBO en 500m2 GBO;

de aanvraag voor woningvormen zou leiden tot woningen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2 GBO;

[dit artikel vervalt n.a.v. raadsvergadering 18-12-2025];

vergunningverlening zou leiden tot strijd met de voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving;

vergunningverlening zou leiden tot strijd met het omgevingsplan en/of

indien niet vergunningsvrij, geen onherroepelijke omgevingsvergunning voor bouwkundig splitsen is verleend;

de aanvraag een woonruimte betreft met een oorspronkelijke grootte tot 140 m2 GBO (eengezinswoning);

de aanvraag een woonruimte betreft met een oorspronkelijke grootte tot 100 m2 GBO (appartement);

de aanvraag is gedaan op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Artikel 3.1.2. Reikwijdte vergunningplicht (HOOFDSTUK 3 Woonruimtevoorraadbeheer, § 3.1. Onttrekken, omzetten en woningvormen)

De in artikel 3.1.1 aangewezen woonruimten mogen niet zonder vergunning:

anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken worden gehouden;

van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet worden gehouden;

van onzelfstandige in zelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet worden gehouden;

tot twee of meer zelfstandige woonruimten worden verbouwd of in die verbouwde staat worden gehouden.

Onder eigenaar in het eerste lid wordt verstaan de eigenaar in de zin van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek of degene die lid is van een coöperatieve flatexploitatie en die in de woning zijn hoofdverblijf heeft.

Voor hospitaverhuur is geen vergunning voor omzetten vereist, indien;

de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf heeft;

de hoofdbewoner voor aanvang van hospitaverhuur al minimaal twee jaar hoofdverblijf heeft in de woning;

de hoofdbewoner niet meer dan twee kamers en aan maximaal twee personen tegelijk verhuurt;

de verhuurde ruimten niet meer dan 35% van de totale gebruiksoppervlakte (GBO) beslaan.

Voor het tijdelijk verhuren van een gedeelte van een woning ten behoeve van het kunnen ontvangen of verlenen van mantelzorg is geen vergunning voor omzetten vereist, indien:

de hoofdbewoner de woning als hoofdverblijf heeft en mantelzorg ontvangt of verleent conform artikel 2.3.4, eerste lid onder b;

de verhuurde ruimten niet meer dan 35% van de totale gebruiksoppervlakte (GBO) beslaan.

Voor het verbouwen van een woning ten behoeve van wonen boven een functie ondersteunend aan het winkelgebied is geen vergunning als bedoeld in 3.1.2 voor woningvormen vereist, indien;

het gebouw is gelegen in een (winkel)straat zoals opgenomen in de bij deze verordening behorende en daarvan onderdeel uitmakende bijlage 1;

de functie, ondersteunend aan het winkelgebied, op de begane grond behouden blijft;

na woningvormen niet meer dan één aanvullende woning per verdieping ontstaat;

geen strijd met het omgevingsplan en/of het Besluit bouwwerken leefomgeving ontstaat;

het college kan de straatnamenlijst als bedoeld in sub a. uitbreiden als daar op basis van nader onderzoek aanleiding voor is.

Artikel 3.1.2. Reikwijdte vergunningplicht (HOOFDSTUK 3 Woonruimtevoorraadbeheer, § 3.1. Onttrekken, omzetten en woningvormen)

De in artikel 3.1.1 aangewezen woonruimten mogen niet zonder vergunning:

anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken worden gehouden;

van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet worden gehouden;

van onzelfstandige in zelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet worden gehouden;

tot twee of meer zelfstandige woonruimten worden verbouwd of in die verbouwde staat worden gehouden.

Onder eigenaar in het eerste lid wordt verstaan de eigenaar in de zin van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek of degene die lid is van een coöperatieve flatexploitatie en die in de woning zijn hoofdverblijf heeft.

Voor hospitaverhuur is geen vergunning voor omzetten vereist, indien;

de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf heeft;

de hoofdbewoner voor aanvang van hospitaverhuur al minimaal twee jaar hoofdverblijf heeft in de woning;

de hoofdbewoner niet meer dan twee kamers en aan maximaal twee personen tegelijk verhuurt;

de verhuurde ruimten niet meer dan 35% van de totale gebruiksoppervlakte (GBO) beslaan.

Voor het tijdelijk verhuren van een gedeelte van een woning ten behoeve van het kunnen ontvangen of verlenen van mantelzorg is geen vergunning voor omzetten vereist, indien:

de hoofdbewoner de woning als hoofdverblijf heeft en mantelzorg ontvangt of verleent conform artikel 2.3.4, eerste lid onder b;

de verhuurde ruimten niet meer dan 35% van de totale gebruiksoppervlakte (GBO) beslaan.

Voor het verbouwen van een woning ten behoeve van wonen boven een functie ondersteunend aan het winkelgebied is geen vergunning als bedoeld in 3.1.2 voor woningvormen vereist, indien;

het gebouw is gelegen in een (winkel)straat zoals opgenomen in de bij deze verordening behorende en daarvan onderdeel uitmakende bijlage 1;

de functie, ondersteunend aan het winkelgebied, op de begane grond behouden blijft;

na woningvormen niet meer dan één aanvullende woning per verdieping ontstaat;

geen strijd met het omgevingsplan en/of het Besluit bouwwerken leefomgeving ontstaat;

het college kan de straatnamenlijst als bedoeld in sub a. uitbreiden als daar op basis van nader onderzoek aanleiding voor is.

Artikel 3.1.6 Intrekkingsgronden (HOOFDSTUK 3 Woonruimtevoorraadbeheer, § 3.1. Onttrekken, omzetten en woningvormen)

De vergunning als bedoeld in artikel 3.1.2 kan door het college worden ingetrokken, als:

niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, omzetting of woningvorming;

de vergunning is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd en/of

het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand.

Het college is bevoegd om op grond van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordeling door het openbaar bestuur de vergunning als bedoeld in artikel 3.1.2 in te trekken.

Voordat toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd.

Bijlage 1: Aanwijzing gebiedsspecifieke regels voor omzetten en woningvormen

Gebied 1: vergunningstop voor omzetten en woningvormen

In de volgende buurten van de gemeente Haarlem wordt geen vergunning verleend voor woningvormen en omzetten zoals bedoeld in artikel 3.1.1. en 3.1.2 van de verordening, tenzij anders vermeld in artikel 3.1.1, derde, vierde en vijfde lid of artikel 3.1.5 sub d.

Stadsdeel Centrum

De Oude Stad

Stationsbuurt

Binnenstad

Bakenes

Burgwal

Vijfhoek

Heiliglanden

Stadsdeel Noord

Transvaalwijk

Generaalsbuurt

De Goede Hoop

Nelson Mandelabuurt

Frans Halsbuurt

Patrimoniumbuurt

Indische Wijk

Medanbuurt

Nieuw-Guineabuurt

Weltevredenbuurt

Molukkenbuurt

Soendabuurt

Stadsdeel Oost

Amsterdamse wijk

Cremerbuurt

Oude Amsterdamsebuurt

Potgieterbuurt

Van Zeggelenbuurt

Slachthuiswijk

Componistenbuurt

Karolingenbuurt

Kruistochtbuurt

Verzetsliedenbuurt

Stadsdeel Zuidwest

Zijlwegkwartier

Garenkokerskwartier

Hasselaersbuurt

Leidsebuurt-Oost

Leidsebuurt-West

Haarlemmerhoutkwartier

Rozenprieel-Noord

Rozenprieel-Zuid

Gebied 2: vergunningplicht (met voorwaarden) voor omzetten, woningvormen

In de volgende buurten van de gemeente kan onder voorwaarden een vergunning worden verleend voor woningvormen en omzetten (zoals bedoeld in artikel 3.1.1. en 3.1.2 van de verordening):

Alle buurten in Haarlem met uitzondering van de in ‘Gebied 1’ aangegeven buurten

Winkelgebieden in het kader van wonen boven winkels

In de hieronder aangegeven winkelstraten is geen vergunning voor woningvormen als genoemd onder artikel 3.1.2, mits aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.

Anegang

Barteljorisstraat

Damstraat

Gedempte Oude Gracht

Generaal Cronjéstraat

Grote Houtstraat

Grote Markt

Kruisstraat

Koningsstraat

Lange Veerstraat

Oude Groenmarkt

Schachelstraat

Spaarne vanaf de Turfmarkt tot de Damstraat

Spekstraat

Warmoesstraat

Zijlstraat

Artikel 2.92 Kamerverhuurbedrijf (Hoofdstuk 2 Regels voor gebruik gronden en bouwwerken, Afdeling 2.2 Gebruiksregels voor gronden en bouwwerken, Paragraaf 2.2.13 Wonen, Subparagraaf 2.2.13.2 Toegestane activiteiten specifieke locaties)

Bij de aanduiding kamerverhuurbedrijf is uitsluitend op de begane grond een kamerverhuurbedrijf toegestaan.