Woning splitsen in Utrecht: dit zijn de regels

Artikel 56. Intrekkingsgronden (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming)

Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming ook worden ingetrokken als:

de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming;

de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd, of

het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het desbetreffende pand.

Artikel 61. Intrekkingsgronden (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.2 Kadastrale splitsingsvergunning)

Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden ingetrokken als:

de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot kadastrale splitsing;

de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, en/of

de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd.

Artikel 49. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming)

Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op alle woonruimte in de gemeente Utrecht. Deze woonruimte mag niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders:

anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken gehouden;

anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd gehouden;

van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;

van onzelfstandige in zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.

tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a. is vrijgesteld: woonruimte die wordt onttrokken door een toegelaten instelling, als aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder c. is vrijgesteld:

Woonruimte die is of wordt omgezet voor de huisvesting van maximaal drie personen;

Woonruimte waar sprake is van hospitaverhuur.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a, b, c ,d en e zijn vrijgesteld situaties waarbij de eigenaar van de woonruimte:

naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen sinds het ontstaan onafgebroken heeft plaatsgehad, naar aard en omvang niet is geïntensiveerd en dat deze situatie:

al vóór 1 mei 1975 bestond; of

in de periode 1 januari 2016 tot en met 7 februari 2019 bestond of is ontstaan en de woonruimte in deze periode een WOZ-waarde had of kreeg van €305.000,-- of meer; of

in de periode 8 februari 2019 tot en met 30 juni 2019 bestond of is ontstaan en de woonruimte in deze periode een WOZ-waarde had of kreeg van €376.803 of meer; of

een schriftelijke toestemming (niet zijnde een omgevingsvergunning) van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat en mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en naar aard en omvang niet is geïntensiveerd.

Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte.

Artikel 57. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.2 Kadastrale splitsingsvergunning)

Het verbod van artikel 22, eerste lid van de wet is van toepassing op alle gebouwen in de gemeente Utrecht die woonruimte bevatten en die op 1 januari van het jaar waarin de vergunning wordt aangevraagd tenminste 25 jaar oud zijn.

Het recht op een in het eerste lid aangewezen gebouw mag niet zonder kadastrale splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders worden gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Het verbod geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon voor een in het eerste lid aangewezen gebouw.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid zijn vrijgesteld: gebouwen in eigendom van een toegelaten instelling, die gebouwd zijn na 1949 en voorzien zijn van een steenachtige woningscheidende vloer.

Artikel 13 Fysieke leefbaarheidstoets (Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad)

De fysieke leefbaarheidstoets bestaat uit de volgende eisen:

Geluidsisolatie-eisen

Gebruiksoppervlakte-eisen

Voor geluidsisolatie gelden de volgende eisen:

Uit de aanvraag moet afdoende blijken dat de woonruimte na omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen zal voldoen aan de geluidsisolatienormen die volgens NEN 5077:2019 gelden bij nieuwbouw, waarbij de om te zetten of te vormen woonruimte moet voldoen aan de minimale norm van:

Het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van een besloten ruimte naar een verblijfsgebied van een aangrenzende woonfunctie op hetzelfde bouwwerkperceel of van een aangrenzende gebruiksfunctie op een ander bouwwerkperceel is niet kleiner dan 52 dB;

Het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van een besloten ruimte naar een niet in een verblijfsgebied gelegen besloten ruimte van een aangrenzende woonfunctie op een ander bouwwerkperceel of op hetzelfde bouwwerkperceel is niet kleiner dan 47 dB.

Indien blijkt dat na het treffen van voorzieningen de benodigde geluidsisolatie niet wordt behaald, kan in zwaarwegende gevallen worden volstaan met een gelijkwaardige oplossing.

Voor de gebruiksoppervlakte gelden de volgende eisen:

Bij omzetting heeft de woonruimte een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² per bewoner, gemeten conform de meetinstructie van NEN 2580.

Bij woningvormen en bouwkundig splitsen geldt:

De feitelijk te verbouwen woonruimte heeft een oorspronkelijke - dat wil zeggen bij de eerste bouw ervan – gebruiksoppervlakte van minimaal 140 m², gemeten conform de meetinstructie van NEN 2580.

De te vormen woonruimte heeft een minimale gebruiksoppervlakte van 50 m2.

Voor de wijk Binnenstad (inclusief stationsgebied) en Gemeentelijke en Rijksmonumenten geldt dat de te vormen woonruimte een minimale gebruiksoppervlakte heeft van 40 m2 en dat per pand geldt een gemiddelde oppervlakte van 50 m2 per te realiseren woonruimte.

Artikel 13 Fysieke leefbaarheidstoets (Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad)

De fysieke leefbaarheidstoets bestaat uit de volgende eisen:

Geluidsisolatie-eisen

Gebruiksoppervlakte-eisen

Voor geluidsisolatie gelden de volgende eisen:

Uit de aanvraag moet afdoende blijken dat de woonruimte na omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen zal voldoen aan de geluidsisolatienormen die volgens NEN 5077:2019 gelden bij nieuwbouw, waarbij de om te zetten of te vormen woonruimte moet voldoen aan de minimale norm van:

Het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van een besloten ruimte naar een verblijfsgebied van een aangrenzende woonfunctie op hetzelfde bouwwerkperceel of van een aangrenzende gebruiksfunctie op een ander bouwwerkperceel is niet kleiner dan 52 dB;

Het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van een besloten ruimte naar een niet in een verblijfsgebied gelegen besloten ruimte van een aangrenzende woonfunctie op een ander bouwwerkperceel of op hetzelfde bouwwerkperceel is niet kleiner dan 47 dB.

Indien blijkt dat na het treffen van voorzieningen de benodigde geluidsisolatie niet wordt behaald, kan in zwaarwegende gevallen worden volstaan met een gelijkwaardige oplossing.

Voor de gebruiksoppervlakte gelden de volgende eisen:

Bij omzetting heeft de woonruimte een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² per bewoner, gemeten conform de meetinstructie van NEN 2580.

Bij woningvormen en bouwkundig splitsen geldt:

De feitelijk te verbouwen woonruimte heeft een oorspronkelijke - dat wil zeggen bij de eerste bouw ervan – gebruiksoppervlakte van minimaal 140 m², gemeten conform de meetinstructie van NEN 2580.

De te vormen woonruimte heeft een minimale gebruiksoppervlakte van 50 m2.

Voor de wijk Binnenstad (inclusief stationsgebied) en Gemeentelijke en Rijksmonumenten geldt dat de te vormen woonruimte een minimale gebruiksoppervlakte heeft van 40 m2 en dat per pand geldt een gemiddelde oppervlakte van 50 m2 per te realiseren woonruimte.

Artikel 13 Fysieke leefbaarheidstoets (Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad)

De fysieke leefbaarheidstoets bestaat uit de volgende eisen:

Geluidsisolatie-eisen

Gebruiksoppervlakte-eisen

Voor geluidsisolatie gelden de volgende eisen:

Uit de aanvraag moet afdoende blijken dat de woonruimte na omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen zal voldoen aan de geluidsisolatienormen die volgens NEN 5077:2019 gelden bij nieuwbouw, waarbij de om te zetten of te vormen woonruimte moet voldoen aan de minimale norm van:

Het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van een besloten ruimte naar een verblijfsgebied van een aangrenzende woonfunctie op hetzelfde bouwwerkperceel of van een aangrenzende gebruiksfunctie op een ander bouwwerkperceel is niet kleiner dan 52 dB;

Het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van een besloten ruimte naar een niet in een verblijfsgebied gelegen besloten ruimte van een aangrenzende woonfunctie op een ander bouwwerkperceel of op hetzelfde bouwwerkperceel is niet kleiner dan 47 dB.

Indien blijkt dat na het treffen van voorzieningen de benodigde geluidsisolatie niet wordt behaald, kan in zwaarwegende gevallen worden volstaan met een gelijkwaardige oplossing.

Voor de gebruiksoppervlakte gelden de volgende eisen:

Bij omzetting heeft de woonruimte een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² per bewoner, gemeten conform de meetinstructie van NEN 2580.

Bij woningvormen en bouwkundig splitsen geldt:

De feitelijk te verbouwen woonruimte heeft een oorspronkelijke - dat wil zeggen bij de eerste bouw ervan – gebruiksoppervlakte van minimaal 140 m², gemeten conform de meetinstructie van NEN 2580.

De te vormen woonruimte heeft een minimale gebruiksoppervlakte van 50 m2.

Voor de wijk Binnenstad (inclusief stationsgebied) en Gemeentelijke en Rijksmonumenten geldt dat de te vormen woonruimte een minimale gebruiksoppervlakte heeft van 40 m2 en dat per pand geldt een gemiddelde oppervlakte van 50 m2 per te realiseren woonruimte.