Woning splitsen: de complete gids

Een woning splitsen kan alleen met toestemming van de gemeente: voor de verbouwing heb je altijd een omgevingsvergunning nodig, en in veel gemeenten ook een vergunning op grond van de huisvestingsverordening. Hoe groot je woning moet zijn en waar het mag, bepaalt elke gemeente zelf; Land van Cuijk eist sinds 18 juni 2026 bijvoorbeeld minimaal 100 m2, Groningen 140 m2.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Wat is woning splitsen?

Bij splitsen maak je van 1 woning 2 of meer zelfstandige woningen. Zelfstandig betekent dat elke woning een eigen toegang, keuken, badkamer en toilet heeft. Den Haag vraagt daarnaast een eigen huisnummer per woning.

De Splitsgids van het Rijk, gemaakt met Stec Groep en online sinds 1 december 2025, onderscheidt 2 vormen:

• Horizontaal splitsen: een benedenwoning en een bovenwoning. Vaak is een extra trap of eigen opgang nodig.
• Verticaal splitsen: een voorwoning en een achterwoning, of 2 woningen naast elkaar. Hiervoor is soms een nieuwe voordeur aan de achterkant nodig.

Daarnaast is er een juridisch onderscheid. Bouwkundig splitsen (woningvorming) gaat over de verbouwing en het gebruik. Kadastraal splitsen in appartementsrechten gaat over eigendom, zodat je de woningen los kunt verkopen.

Waarom het zo ingewikkeld voelt

Splitsen raakt aan 3 verschillende regelsets, met elk een eigen toets. Een vergunning onder de ene regeling is geen garantie voor de andere. Dat is de reden dat veel plannen vastlopen: de eigenaar regelt de bouw, maar mist de huisvestingsvergunning, of andersom.

Een ANP-rondgang bij bijna 300 gemeenten (Binnenlands Bestuur, 4 februari 2026) schat dat gemeenten samen hooguit enkele duizenden splitsingsvergunningen per jaar verlenen. Amsterdam verleent er honderden per jaar, kleinere gemeenten vaak maar een paar.

Splitsingsvergunning versus omgevingsvergunning

Dit is het belangrijkste onderscheid in deze gids.

De omgevingsvergunning (Omgevingswet)

De omgevingsvergunning gaat over het bouwen en over het omgevingsplan. Volgens de Splitsgids is voor bouwkundig splitsen altijd een omgevingsvergunning nodig om de verbouwing te mogen doen. Bij die aanvraag hoort ook het besluit over de nieuwe huisnummers.

Staat het omgevingsplan maar 1 woning per bouwvlak toe, dan heb je een tweede omgevingsvergunning nodig om van het omgevingsplan af te wijken. Die procedure is volgens de Splitsgids zwaarder en duurt langer. Eindhoven zegt bijvoorbeeld dat het omzetten van een woning in 2 of meer woningen in strijd is met het omgevingsplan, zodat je altijd een afwijkingsvergunning nodig hebt.

De bouwtechnische eisen komen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Denk aan brandveiligheid en geluidsisolatie tussen de woningen.

De vergunning uit de huisvestingsverordening (Huisvestingswet)

Los daarvan kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen dat je een vergunning nodig hebt voor:

• woningvorming: het bouwkundig splitsen van 1 woning in meerdere zelfstandige woningen (artikel 21 van de Huisvestingswet 2014);
• splitsen in appartementsrechten: de juridische splitsing voor verkoop (artikel 22 van de Huisvestingswet 2014).

Volgens Omgevingsweb (2 oktober 2025) is de Huisvestingswet niet meegegaan met de Omgevingswet. De toets voor de huisvestingsvergunning gaat alleen over de huisvestingsverordening en het bijbehorende beleid; het omgevingsplan valt daarbuiten. Omgevingsweb verwijst daarvoor naar een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 1 juni 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:4739).

Belangrijk: heeft je gemeente geen gebied of woningtype aangewezen, dan is er volgens Omgevingsweb geen huisvestingsvergunning nodig. De omgevingsvergunning voor de verbouwing blijft wel nodig.

In de praktijk: Den Haag

Den Haag laat goed zien hoe de 2 sporen samenkomen. Voor de vergunning woningvorming moet je de omgevingsvergunning al hebben of hebben aangevraagd. Kadastraal splitsen valt in Den Haag onder een andere vergunning. Wie een dakopbouw met een omgevingsvergunning heeft gebouwd, mag de woning de eerste 10 jaar niet bouwkundig splitsen.

Minimale oppervlakte per gemeente

Er is geen landelijke minimumoppervlakte voor splitsen. Gemeenten leggen die zelf vast in beleidsregels, vaak met een eis voor de bestaande woning en een eis voor elke nieuwe woning. Een greep uit geldende regels:

Gemeente	Bestaande woning	Elke nieuwe woning	Bron en jaar
Land van Cuijk	min. 100 m2	min. 50 m2	Beleidsregel 2026, geldend vanaf 18-6-2026
Zaanstad	min. 140 m2	min. 50 m2	Beleidsregels, geldend vanaf 1-4-2021
Groningen	min. 140 m2	niet genoemd	ANP-rondgang, februari 2026
Amstelveen, grondgebonden	min. 120 m2	min. 60 m2	Beleidsregels, geldend vanaf 16-7-2025
Amstelveen, appartement	min. 90 m2	min. 45 m2	idem
Den Haag	niet genoemd	min. 35 m2 woonoppervlak	denhaag.nl, 2026
IJsselstein	niet genoemd	min. 50 m2, binnenstad bij uitzondering min. 35 m2	Beleidsregel 2024, geldend vanaf 12-12-2025
Bunnik	niet genoemd	40 m2 horizontaal, 65 m2 verticaal	Beleidsregels, geldend vanaf 7-2-2026
Rhenen	niet genoemd	min. 25 m2	Afwegingskader 2026, geldend vanaf 5-2-2026

De oppervlakte is meestal de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580. Den Haag rekent met woonoppervlak. Kijk dus goed welke maat je gemeente bedoelt.

Meer eisen dan alleen vierkante meters

Waar het mag

Veel gemeenten beperken splitsen tot bepaalde gebieden. Land van Cuijk staat het alleen toe in stedelijk gebied en sluit (agrarische) bedrijfswoningen en woningen op bedrijventerreinen uit. Den Haag publiceert een lijst van wijken waar woningvorming wel en niet mag, op basis van parkeerdruk en leefbaarheid (situatie 1 april 2026). Eindhoven heeft 8 wijken waar het niet mag, waaronder Woensel-West, en weigert een vergunning binnen 30 meter van een bestaande gesplitste woning of kamerverhuurpand (niet in het centrum).

Leefbaarheid en spreiding

Gemeenten willen voorkomen dat een straat volloopt met gesplitste woningen. Bunnik staat in een straat van 10 of minder woningen maar 1 gesplitste woning toe. IJsselstein kijkt naar een cirkel van 100 meter, waarin maximaal 10% van de woningen mag zijn omgezet of gesplitst. Zaanstad weigert volgens de Huisvestingsverordening 2025 (geldend vanaf 18 maart 2026) een vergunning voor woningvorming als er binnen een straal van 100 meter al een omzettings- of woningvormingsvergunning is verleend; in een appartementencomplex geldt een grens van 10% van de woningen.

Waarde, leeftijd en aantal

Land van Cuijk combineert meerdere grenzen: de woning moet minimaal 5 jaar bestaan, de waarde moet boven de betaalbaarheidsgrens van €420.000 (2026) liggen, op basis van de WOZ-waarde of een taxatie, en je maakt er maximaal 3 woningen van. Meer kan alleen bij een vrijstaand pand. Amstelveen en Rhenen hanteren ook een maximum: 3 woningen bij niet-vrijstaande grondgebonden woningen in Amstelveen, 4 per splitsing in Rhenen.

Gemeenten die nee zeggen

Volgens de ANP-rondgang staan Almelo en Raalte splitsen niet toe en verleent Lelystad in principe geen vergunningen. Roosendaal, Zeist en Stein zijn terughoudend. Soest, Zaltbommel en Breda werkten aan ruimer beleid.

Parkeren

Parkeren is een van de meest gehoorde struikelblokken. Volgens de Splitsgids moet je vaak voldoen aan de parkeernorm van de gemeente, waarbij elke nieuwe woning een eigen parkeerplaats moet hebben. Sommige gemeenten wijken daarvan af in binnensteden of bij goed openbaar vervoer.

Hoe gemeenten dit oplossen, verschilt:

• Land van Cuijk: bij splitsen van 1 naar 2 woningen is de tweede woning vrijgesteld van de parkeereis. Bij 3 of meer woningen geldt de norm wel, en lukt dat niet op eigen terrein, dan is een parkeeronderzoek nodig. Het aantal parkeerplaatsen mag nooit lager worden dan het was.
• Den Haag: de parkeerdruk in de wijk moet onder de 90% liggen.
• Amstelveen: in gebieden zonder gereguleerd parkeren kan splitsen alleen bij een parkeerdruk onder 85% of met een oplossing op eigen terrein. In gereguleerd gebied krijg je geen extra parkeervergunning.
• Bunnik: parkeren mag niet in de voortuin of ten koste van openbaar groen.

Ook het Rijk erkent het probleem: in het nieuwsbericht van 2 juli 2026 noemt het ministerie werkwijzen voor knellende parkeernormen als hulpmiddel voor gemeenten.

Splitsen in appartementsrechten bij de notaris

Wil je de woningen los verkopen of los financieren, dan moet het gebouw kadastraal worden gesplitst in appartementsrechten. Volgens de Splitsgids is daarvoor een notariele akte nodig, en in veel gemeenten ook een aparte splitsingsvergunning.

De notaris stelt een splitsingsakte op. Volgens Univé bevat die onder meer:

• een splitsingstekening van het gebouw, met de verdeling van de appartementen (meestal als bijlage bij de akte);
• een splitsingsreglement met de belangrijkste regels voor de vereniging van eigenaars (VvE), zoals onderhoud, kosten en de opstalverzekering.

Na splitsing ontstaat dus automatisch een VvE, ook als er maar 2 woningen zijn. Is het pand al gesplitst en wil je een appartement verder opdelen, dan heb je meestal toestemming van de bestaande VvE nodig. Den Haag noemt VvE-goedkeuring expliciet als voorwaarde, en Amstelveen schrijft dat een splitsingsvergunning een VvE-besluit niet opzij kan zetten.

Per gemeente verschillend

De voorbeelden hierboven laten zien dat er geen landelijk antwoord is op de vraag of je mag splitsen. De ene gemeente eist 140 m2, de andere 25 m2 per nieuwe woning, en een paar gemeenten staan het helemaal niet toe. Ook binnen een gemeente kan het per wijk verschillen, zoals in Den Haag en Eindhoven.

Bekijk het overzicht per gemeente of start de check voor je eigen adres.

Wat kost het

De kosten verschillen per situatie. De Splitsgids noemt op basis van praktijkervaringen gemiddeld €1.200 per m2 aan verbouwingskosten, met een advies om circa 10% extra te rekenen voor onvoorziene uitgaven. Daarbovenop komen leges, zoals €575,35 voor een aanvraag woningvorming in Den Haag (2026) en €586,50 in Rotterdam (2026), plus de kosten van architect, notaris en aparte aansluitingen. Alle posten met bronnen staan in Wat kost woning splitsen?.

Het stappenplan in het kort

1. Bepaal je doel. Verhuren, verkopen of familie huisvesten bepaalt of je ook kadastraal moet splitsen.
2. Check de regels voor je adres. Kijk in het omgevingsplan en in de huisvestingsverordening en beleidsregels van je gemeente.
3. Laat een ontwerp maken dat past bij de oppervlakte-, parkeer- en kwaliteitseisen.
4. Vraag de vergunningen aan. Eerst de omgevingsvergunning, daarna de huisvestingsvergunning. Zie Splitsingsvergunning aanvragen in 5 stappen.
5. Verbouw en splits eventueel bij de notaris.

Wil je een van de woningen verhuren, kijk dan ook naar regels als opkoopbescherming en de pagina over verhuren. Is het doel vooral familie dichtbij huisvesten, dan kan een kangoeroewoning of een woning in de tuin een alternatief zijn; zie woning in de tuin.

Wat er landelijk verandert

Volgens Binnenlands Bestuur (4 februari 2026) wilde toenmalig minister Mona Keijzer splitsen van 1 naar 2 woningen vergunningvrij maken. De VNG is daar tegen, en de coalitie van D66, VVD en CDA wil splitsen en optoppen waar mogelijk vergunningvrij maken met landelijke minimumvoorwaarden. Minister Elanor Boekholt-O'Sullivan kondigde op 2 juli 2026 aan juridisch te borgen dat gemeenten het toevoegen van woningen in bestaande gebouwen faciliteren. Een wetsvoorstel of datum is er nog niet; zie Wordt splitsen vergunningvrij?.

Verder met je plan

Checkhuis laat zien welke gemeentelijke regels voor jouw adres gelden, met de letterlijke bronzin erbij, zodat je weet welke eisen je moet nagaan. Wil je verder met je plan? Laat via de check je gegevens achter, dan hoor je per mail wat een logische volgende stap is. Zonder kosten voor jou.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.