Woning splitsen: welke regels gelden er bij jou?

Een woning splitsen in 2 of meer zelfstandige woningen mag alleen als je gemeente het toestaat, en de regels verschillen sterk per gemeente. Voor de verbouwing heb je volgens de Splitsgids van het Rijk (online sinds 1 december 2025) altijd een omgevingsvergunning nodig, en in veel gemeenten daarnaast een vergunning op grond van de huisvestingsverordening.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Wat bedoelen we met splitsen?

Splitsen betekent dat je van 1 woning meerdere zelfstandige woningen maakt. Elke nieuwe woning heeft dan een eigen voordeur, een eigen keuken, badkamer en toilet, en meestal een eigen huisnummer. Den Haag noemt die eisen bijvoorbeeld letterlijk als voorwaarde voor een vergunning.

Er zijn 2 vormen die vaak door elkaar lopen:

• Bouwkundig splitsen (ook wel woningvorming): je verbouwt de woning zodat er 2 of meer woningen ontstaan. Dit kan horizontaal (een benedenwoning en een bovenwoning) of verticaal (een voor- en een achterwoning).
• Kadastraal of juridisch splitsen: je laat het gebouw bij de notaris opdelen in appartementsrechten. Pas dan kun je de woningen los verkopen en los financieren.

Je kunt bouwkundig splitsen zonder kadastraal te splitsen, bijvoorbeeld als je 1 woning verhuurt en zelf eigenaar van het geheel blijft. Wil je verkopen, dan heb je beide nodig.

Welke regels spelen mee?

Bij splitsen heb je met 3 lagen regels te maken. Ze worden apart getoetst, dus een ja op de ene laag zegt niets over de andere.

1. Het omgevingsplan. Dit bepaalt of er op jouw perceel meer dan 1 woning mag staan. Staat het omgevingsplan maar 1 woning per bouwvlak toe, dan heb je volgens de Splitsgids een extra omgevingsvergunning nodig om daarvan af te wijken. Die procedure is zwaarder en duurt langer.
2. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dit bevat de bouwtechnische eisen, zoals brandveiligheid en geluidsisolatie tussen de nieuwe woningen.
3. De huisvestingsverordening. Hierin kan de gemeenteraad gebieden of woningtypen aanwijzen waarvoor je een vergunning nodig hebt om woningen te vormen of te splitsen in appartementsrechten. Waar niets is aangewezen, is volgens Omgevingsweb (2 oktober 2025) geen huisvestingsvergunning nodig.

Het onderscheid tussen de 2 vergunningen leggen we uit in Woning splitsen: de complete gids.

Waar gemeenten op letten

De meeste gemeenten met splitsingsbeleid toetsen op dezelfde punten. De getallen verschillen wel per gemeente.

• Minimale oppervlakte van de oorspronkelijke woning en van elke nieuwe woning.
• Leefbaarheid van de straat of wijk, soms met een maximum aantal gesplitste woningen in een straat.
• Parkeren: vaak moet elke nieuwe woning een eigen parkeerplek hebben, al staan sommige gemeenten volgens de Splitsgids afwijkingen toe in binnensteden of bij goed openbaar vervoer.
• Woonkwaliteit: eigen voorzieningen, geluidsisolatie en een eigen toegang.
• De VvE, als je een appartement wilt splitsen dat al deel uitmaakt van een vereniging van eigenaars.

Per gemeente verschillend

Een ANP-rondgang bij bijna 300 gemeenten (Binnenlands Bestuur, 4 februari 2026) laat zien hoe ver de regels uiteenlopen. Almelo en Raalte staan splitsen helemaal niet toe en Lelystad in principe niet. Groningen eist volgens de rondgang een oorspronkelijke woning van minimaal 140 m2.

Twee voorbeelden uit officiele bronnen:

• Land van Cuijk stelde op 9 juni 2026 de Beleidsregel splitsen van woningen Land van Cuijk 2026 vast. Splitsen kan alleen in stedelijk gebied, de woning moet minimaal 100 m2 gebruiksoppervlakte hebben en een waarde boven de betaalbaarheidsgrens van €420.000 (2026). Je mag maximaal 3 zelfstandige woningen maken van elk minimaal 50 m2.
• Den Haag vraagt een vergunning voor woningvorming. Elke nieuwe woning moet minimaal 35 m2 woonoppervlak hebben, de parkeerdruk in de wijk moet onder de 90% liggen en de leefbaarheid moet goed tot uitstekend zijn. De gemeente houdt een lijst bij van wijken waar het wel en niet mag (situatie 1 april 2026).

Bekijk het overzicht per gemeente om te zien welke regels bij jouw gemeente horen.

Wat kost het

De kosten verschillen per situatie. Den Haag rekent €575,35 leges voor een aanvraag woningvorming, ook als die wordt geweigerd (denhaag.nl, 2026). Daarnaast betaal je voor de verbouwing, de omgevingsvergunning, eventuele adviseurs en bij kadastraal splitsen de notaris. Een overzicht met bedragen uit bronnen staat in Wat kost woning splitsen?.

Hoe pak je het aan?

De Splitsgids voor particulieren werkt met een checklist en daarna 4 stappen: ambitie, haalbaarheid, ontwerp en uitvoering. In de praktijk komt het hierop neer:

1. Bepaal wat je wilt: verhuren, verkopen of familie huisvesten.
2. Zoek uit welke regels voor jouw adres gelden, in het omgevingsplan en in de huisvestingsverordening.
3. Laat een ontwerp maken en vraag de vergunningen aan. Hoe dat werkt, lees je in Splitsingsvergunning aanvragen in 5 stappen.
4. Verbouw, en laat bij verkoop de notaris de splitsingsakte opstellen.

Een gemeente kan na splitsing andere regels toepassen op verhuur of verkoop. Denk aan opkoopbescherming als je een van de woningen wilt verhuren; meer daarover op verhuren.

Splitsen of een woning erbij?

Splitsen is niet de enige manier om meer mensen op 1 perceel te laten wonen. Wil je familie of een zorgvrager dichtbij huisvesten, dan kan een mantelzorgwoning of een kangoeroewoning eenvoudiger zijn. Die vallen onder andere regels; zie woning in de tuin.

Wat verandert er landelijk?

Splitsen staat hoog op de politieke agenda. Volgens Binnenlands Bestuur (4 februari 2026) wil de coalitie van D66, VVD en CDA splitsen en optoppen waar mogelijk vergunningvrij maken, met landelijke minimumvoorwaarden. De minister van Volkshuisvesting kondigde op 2 juli 2026 aan juridisch te borgen dat gemeenten het toevoegen van woningen in bestaande gebouwen faciliteren. Een wetsvoorstel of ingangsdatum is er nog niet. De stand van zaken houden we bij in Wordt splitsen vergunningvrij?.

Tot er iets verandert, gelden de regels van je eigen gemeente.

Begin bij je adres

Checkhuis laat zien welke gemeentelijke regels voor jouw adres gelden, met de letterlijke bronzin erbij. Zo zie je snel of je gemeente een splitsingsbeleid heeft en welke eisen daarin staan. Wil je verder met je plan? Laat via de check je gegevens achter, dan hoor je per mail wat een logische volgende stap is. Zonder kosten voor jou.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.