Verhuren in Utrecht: dit zijn de regels

Artikel 65. Aanwijzing beschermde woonruimte (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming)

Het verbod van artikel 41, eerste lid van de wet, geldt voor de in het tweede lid genoemde beschermde woonruimte. Deze beschermde woonruimte mag gedurende vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers niet in gebruik gegeven worden zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders.

Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere bestaande woonruimte die elk van de vijf volgende kenmerken heeft:

Ze ligt in één van de volgende wijken:

Binnenstad;

Zuid;

Zuidwest;

Leidsche Rijn;

Vleuten-De Meern;

West;

Noordwest;

Overvecht;

Noordoost;

Oost.

De WOZ-waarde zoals die gold op de datum van inschrijving in de openbare registers ligt op die datum op of onder de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming. De geldende WOZ-waarde op de datum van inschrijving in de openbare registers is de WOZ-waarde met dezelfde peildatum als die van de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming, als bedoeld in artikel 66 van deze verordening

Op de datum van inschrijving in de openbare registers was één van de volgende situaties van toepassing;

de woonruimte was vrij van huur en gebruik;

de woonruimte was in gebruik gegeven of verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden; of

de woonruimte werd in gebruik gegeven of verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming;

De datum van inschrijving in de openbare registers lag na 18 maart 2022; en

De verkoper of de nieuwe eigenaar was niet de gemeente of een toegelaten instelling.

Artikel 67. Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming)

Als artikel 43, eerste lid van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, wordt de verhuurvergunning opkoopbescherming verleend in elk van de volgende situaties:

De woonruimte wordt in gebruik gegeven aan iemand die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar;

De eigenaar heeft na de datum van inschrijving in de openbare registers van die woonruimte ten minste twaalf maanden zijn woonadres in die woonruimte en komt met de gebruiker schriftelijk overeen dat deze de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt;

De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

De verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend in een van de volgende situaties:

Bij complexen, waarover eigenaar en gemeente in een anterieure overeenkomst, erfpachtovereenkomst of andere overeenkomst afspraken over de verhuur hebben vastgelegd;

Bij hospitaverhuur;

Als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt.

De vergunning vermeldt op welke grond het gebruik is toegestaan en bevat in de gevallen, genoemd in het eerste lid onder a en b en het tweede lid onder b de naam of namen en de hoedanigheid van degene(n) aan wie de woonruimte in gebruik wordt gegeven.

De vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt. De vergunning vervalt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving.

Artikel 65. Aanwijzing beschermde woonruimte (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming)

Het verbod van artikel 41, eerste lid van de wet, geldt voor de in het tweede lid genoemde beschermde woonruimte. Deze beschermde woonruimte mag gedurende vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers niet in gebruik gegeven worden zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders.

Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere bestaande woonruimte die elk van de vijf volgende kenmerken heeft:

Ze ligt in één van de volgende wijken:

Binnenstad;

Zuid;

Zuidwest;

Leidsche Rijn;

Vleuten-De Meern;

West;

Noordwest;

Overvecht;

Noordoost;

Oost.

De WOZ-waarde zoals die gold op de datum van inschrijving in de openbare registers ligt op die datum op of onder de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming. De geldende WOZ-waarde op de datum van inschrijving in de openbare registers is de WOZ-waarde met dezelfde peildatum als die van de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming, als bedoeld in artikel 66 van deze verordening

Op de datum van inschrijving in de openbare registers was één van de volgende situaties van toepassing;

de woonruimte was vrij van huur en gebruik;

de woonruimte was in gebruik gegeven of verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden; of

de woonruimte werd in gebruik gegeven of verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming;

De datum van inschrijving in de openbare registers lag na 18 maart 2022; en

De verkoper of de nieuwe eigenaar was niet de gemeente of een toegelaten instelling.

Artikel 49. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming)

Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op alle woonruimte in de gemeente Utrecht. Deze woonruimte mag niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders:

anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken gehouden;

anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd gehouden;

van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;

van onzelfstandige in zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.

tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a. is vrijgesteld: woonruimte die wordt onttrokken door een toegelaten instelling, als aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder c. is vrijgesteld:

Woonruimte die is of wordt omgezet voor de huisvesting van maximaal drie personen;

Woonruimte waar sprake is van hospitaverhuur.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a, b, c ,d en e zijn vrijgesteld situaties waarbij de eigenaar van de woonruimte:

naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen sinds het ontstaan onafgebroken heeft plaatsgehad, naar aard en omvang niet is geïntensiveerd en dat deze situatie:

al vóór 1 mei 1975 bestond; of

in de periode 1 januari 2016 tot en met 7 februari 2019 bestond of is ontstaan en de woonruimte in deze periode een WOZ-waarde had of kreeg van €305.000,-- of meer; of

in de periode 8 februari 2019 tot en met 30 juni 2019 bestond of is ontstaan en de woonruimte in deze periode een WOZ-waarde had of kreeg van €376.803 of meer; of

een schriftelijke toestemming (niet zijnde een omgevingsvergunning) van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat en mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en naar aard en omvang niet is geïntensiveerd.

Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte.

Artikel 49. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming)

Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op alle woonruimte in de gemeente Utrecht. Deze woonruimte mag niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders:

anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken gehouden;

anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd gehouden;

van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;

van onzelfstandige in zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.

tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a. is vrijgesteld: woonruimte die wordt onttrokken door een toegelaten instelling, als aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder c. is vrijgesteld:

Woonruimte die is of wordt omgezet voor de huisvesting van maximaal drie personen;

Woonruimte waar sprake is van hospitaverhuur.

Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a, b, c ,d en e zijn vrijgesteld situaties waarbij de eigenaar van de woonruimte:

naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen sinds het ontstaan onafgebroken heeft plaatsgehad, naar aard en omvang niet is geïntensiveerd en dat deze situatie:

al vóór 1 mei 1975 bestond; of

in de periode 1 januari 2016 tot en met 7 februari 2019 bestond of is ontstaan en de woonruimte in deze periode een WOZ-waarde had of kreeg van €305.000,-- of meer; of

in de periode 8 februari 2019 tot en met 30 juni 2019 bestond of is ontstaan en de woonruimte in deze periode een WOZ-waarde had of kreeg van €376.803 of meer; of

een schriftelijke toestemming (niet zijnde een omgevingsvergunning) van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat en mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en naar aard en omvang niet is geïntensiveerd.

Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte.

Artikel 56. Intrekkingsgronden (Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad, Paragraaf 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming)

Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming ook worden ingetrokken als:

de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming;

de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd, of

het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het desbetreffende pand.

Artikel 7 Opkoopbescherming: prijsgrens

De Basisadministratie Gebouwen wordt geraadpleegd om de WOZ-waarde van een object te controleren, waarbij:

alle woon WOZ-Objecten van een adres worden verzameld;

daarvan alleen de ‘Pure woningen’ en objecten met ‘bevat woning’ mee te tellen.

de opgetelde woon WOZ-Objecten per adres bij elkaar de WOZ-waarde vormen die wordt gehanteerd in het kader van de opkoopbescherming.

Een woonruimte, waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt tussen 1 januari 2023 en 1 juli 2023, valt niet onder de opkoopbescherming, als:

op basis van woningtelling 1 januari 2022, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022) de WOZ-waarde hoger is dan 487.000; of

op basis van woningtelling 1 januari 2023, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2022 (belastingjaar 2023) de WOZ-waarde hoger is dan 487.000.

Een woonruimte, waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt tussen 1 juli 2023 en 1 juli 2024, valt niet onder de opkoopbescherming, als op basis van woningtelling 1 januari 2023, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2022 (belastingjaar 2023) de WOZ-waarde hoger is dan 587.000.

Een woonruimte, waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt tussen 1 juli 2024 en 1 juli 2025, valt niet onder de opkoopbescherming, als op basis van woningtelling 1 januari 2024, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2023 (belastingjaar 2024) de WOZ-waarde hoger is dan 565.000.

Een woonruimte, waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt tussen 1 juli 2025 en 1 juli 2026, valt niet onder de opkoopbescherming, als op basis van woningtelling 1 januari 2025, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2024 (belastingjaar 2025) de WOZ-waarde hoger is dan 611.000.

Een woonruimte, waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt tussen 1 juli 2026 en 1 juli 2027, valt niet onder de opkoopbescherming, als op basis van woningtelling 1 januari 2026, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2025 (belastingjaar 2026) de WOZ-waarde hoger is dan 686.000.

Artikel 6.9 Zelfstandige woonruimte veranderen in meerdere zelfstandige woonruimten, onzelfstandige woonruimte veranderen in een zelfstandige woonruimte of kamerverhuur starten, is alleen met omgevingsvergunning toegestaan (Hoofdstuk 6 Gebouwen en locaties gebruiken, Afdeling 6.1 Algemene regels over gebruik, Paragraaf 6.1.2 Verandering van gebruik, Subparagraaf 6.1.2.2 Extra zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, kamerverhuur starten)

Het is verboden om zonder omgevingsvergunning een zelfstandige woonruimte zo te veranderen dat er hierdoor meerdere zelfstandige woonruimten ontstaan.

Het is verboden om zonder omgevingsvergunning een onzelfstandige woonruimte zo te veranderen dat er een zelfstandige woonruimte ontstaat.

Het is verboden om zonder omgevingsvergunning op een locatie met de activiteit kamerverhuur is vergunningplichtig kamers te verhuren in een woning, behalve als dat op grond van artikel 6.78 is toegestaan.