Kamerverhuur: wanneer heb je een vergunning nodig?

Of je voor kamerverhuur een vergunning nodig hebt, bepaalt je gemeente: er is geen landelijk aantal kamers of personen waarboven het altijd moet. De Huisvestingswet 2014 laat gemeenten zelf een vergunningplicht invoeren voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte, en Den Haag legt de grens bijvoorbeeld bij 3 personen.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Waarom kamerverhuur een vergunning kan vragen

Een gewone woning is zelfstandige woonruimte: één huishouden met een eigen voordeur, keuken en sanitair. Verhuur je losse kamers aan mensen die samen geen huishouden vormen, dan wordt de woning onzelfstandige woonruimte. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 laat de gemeenteraad bepalen dat zo'n omzetting zonder vergunning verboden is, voor aangewezen woningen in aangewezen gebieden.

Die vergunning heet de omzettingsvergunning. Hoe je die aanvraagt, lees je in omzettingsvergunning aanvragen.

Wanneer het wel en niet nodig is

De gemeente bepaalt:

• of er in jouw buurt een vergunningplicht voor omzetten geldt;
• vanaf hoeveel personen of kamers die plicht ingaat;
• welke eisen gelden, zoals oppervlakte per kamer of een maximum per wijk.

Kamerverhuur kan daarnaast in strijd zijn met het omgevingsplan van de gemeente. Dan kan ook een omgevingsvergunning nodig zijn. Bij meer kamers komen er vaak brandveiligheidseisen bij.

Huishouden of losse kamers

Het verschil tussen een huishouden en losse kamerbewoners is vaak de kern. Den Haag schrijft dat kamerbewoners samen geen huishouden vormen. Een gezin of een stel dat de hele woning huurt, is dus geen kamerverhuur. Een groep studenten met elk een eigen kamer en een eigen huurcontract meestal wel.

Amsterdam stelde in 2020 als voorwaarde voor een omzettingsvergunning dat je met iedere kamerhuurder een individueel huurcontract sluit, en dat per kamer 1 volwassene woont, of 2 bij huwelijk of geregistreerd partnerschap. Gemeenten verschillen in hoe ze dit precies omschrijven. Lees daarom de definities in de verordening van jouw gemeente.

Wat de gemeente kan eisen

Krijg je een vergunning, dan zitten daar vaak voorwaarden aan vast. Den Haag noemt een minimale oppervlakte per kamerhuurder, extra eisen voor geluidsisolatie bij 5 of meer bewoners en een maximum aandeel kamerbewoning per gebouw of rij huizen van 33,3%. Een aanvraag kan daar ook worden geweigerd als er overlastmeldingen bekend zijn over het pand of de verhuurder. Andere gemeenten werken met een quotum per wijk of met loting.

Verhuren aan 1 of 2 personen

Veel mensen willen alleen een kamer in hun eigen huis verhuren. In Den Haag mag dat zonder vergunning aan maximaal 2 personen op 1 adres. Of dat bij jou ook zo is, staat in de regels van jouw gemeente: nagaan bij de gemeente of via de check.

Huur en punten

Ook voor kamers geldt het puntenstelsel. De Rijksoverheid noemt studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimten uitdrukkelijk bij de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking trad. Sinds 1 januari 2025 kan de gemeente een boete geven aan verhuurders die zich er niet aan houden.

Per gemeente verschillend

Twee voorbeelden laten zien hoe ver gemeenten uit elkaar liggen:

• Den Haag (pagina gewijzigd op 16 september 2026): bij 3 of meer personen heb je een omzettingsvergunning nodig. Er geldt een maximum van 8 bewoners, iedere kamerhuurder moet minstens 18 m2 gebruiksoppervlakte hebben en bij 5 of meer kamers gelden extra brandveiligheidseisen en moet je een gebruiksmelding doen via het Omgevingsloket. De gemeente geeft alleen vergunningen in wijken die in de 2 laatste Leefbaarometer-metingen "goed" tot "uitstekend" scoorden, met een maximum van 10% van de woningen per wijk.
• Tilburg besloot in september 2020 per direct geen vergunningen meer te geven om eengezinswoningen aan 3 of meer personen te verhuren. Of dat beleid nog zo geldt, ga je na bij de gemeente.

Regels voor kamerverhuur staan in de huisvestingsverordening en steeds vaker ook in het omgevingsplan. Bekijk het overzicht per gemeente.

Wat kost het

De leges verschillen per gemeente. In Den Haag betaal je €575,35 voor een aanvraag omzettingsvergunning, ook als je de vergunning niet krijgt. Andere gemeenten hanteren eigen tarieven.

Verhuurvergunning en opkoopbescherming

Kamerverhuur staat niet los van andere regels. Heb je de woning net gekocht in een gebied met opkoopbescherming, dan kan daarnaast een vergunning onder de opkoopbescherming nodig zijn. In sommige gebieden geldt ook een verhuurvergunning. Zie woning kopen om te verhuren en verhuurvergunning. Wil je de woning juist opdelen in zelfstandige appartementen, dan gaat het om splitsen: zie woning splitsen.

Zelf nagaan

Checkhuis laat zien welke regels er voor jouw adres gelden voor kamerverhuur, omzetten en verhuren, met de bronzin erbij. Meer achtergrond vind je op verhuren.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.