Vakantieverhuur: de regels in 2026

Voor vakantieverhuur bestaat in Nederland geen landelijk maximum aantal nachten: sinds de Wet toeristische verhuur van woonruimte op 1 januari 2021 in werking trad, bepaalt elke gemeente zelf of je een registratienummer nodig hebt, hoeveel nachten je mag verhuren en of je elke verhuring moet melden. In 2026 varieert dat van 15 nachten in 8 Amsterdamse wijken tot 60 nachten in Rotterdam en Utrecht.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Wat de wet regelt

De Wet toeristische verhuur van woonruimte (Staatsblad 2020, 460) is een wijziging van de Huisvestingswet 2014. Volgens het inwerkingtredingsbesluit (Staatsblad 2020, 566) gold de wet vanaf 1 januari 2021, met uitzondering van een paar onderdelen voor platforms. De wet verplicht verhuurders zelf tot niets: ze geeft gemeenten gereedschap.

Een gemeente kan in haar huisvestingsverordening kiezen uit 4 instrumenten:

• Registratieplicht (artikel 23a): je mag een woning alleen voor toeristische verhuur aanbieden met een registratienummer, dat je bij elke aanbieding vermeldt.
• Nachtencriterium (artikel 23b, lid 1): verhuur van meer dan een vastgesteld aantal nachten per jaar is verboden.
• Meldplicht (artikel 23b, lid 2): je meldt elke verhuring vooraf bij de gemeente.
• Vergunningplicht (artikel 23c): je mag alleen verhuren met een vergunning van burgemeester en wethouders.

Volgens Volkshuisvesting Nederland moet de gemeenteraad nut en noodzaak van zulke maatregelen goed onderbouwen. Een vergunningplicht is bedoeld voor uitzonderlijke situaties, en de gemeente kan het aantal vergunningen per wijk beperken.

Wat "toeristische verhuur" is

De Huisvestingswet 2014 omschrijft toeristische verhuur als het tegen betaling bieden van verblijf in een woonruimte aan personen die niet als ingezetene in de gemeente staan ingeschreven. Dat is breder dan Airbnb: ook Booking.com, Expedia, een eigen website of een advertentie op papier vallen eronder.

Gemeenten maken in hun verordening vaak onderscheid tussen vormen. Rotterdam spreekt van vakantieverhuur als de hoofdbewoner de woning verhuurt tijdens zijn afwezigheid. Utrecht en Haarlem gebruiken "particuliere vakantieverhuur"; Haarlem houdt bed & breakfast apart en Utrecht omschrijft hospitaverhuur apart. Het nachtenmaximum geldt in die gemeenten alleen voor de vakantieverhuur, niet automatisch voor andere vormen.

Regels per gemeente in 2026

Onderstaande tabel bevat alleen gemeenten waarvan we de regels in een officiële bron hebben gelezen. Het gaat om verhuur van je eigen woning tijdens je afwezigheid.

Gemeente	Maximaal aantal nachten per jaar	Registratienummer	Meldplicht of vergunning	Bron en stand
Amsterdam	15 in 8 wijken (vanaf 1 april 2026), 30 in de rest van de stad	Ja	Meldplicht per nacht en vergunningplicht; maximaal 4 gasten	Aanwijzingsbesluit, Gemeenteblad 2026, 151001; nota van beantwoording college, 24 maart 2026
Den Haag	30	Ja, direct na de aanvraag	Vergunning (€131,20, 3 jaar geldig) en elke verhuring vooraf melden	denhaag.nl, gewijzigd 24 september 2026
Rotterdam	60	Ja, hele gemeente, eenmalig per adres	Meldplicht per verhuring	Verordening samenstelling Woningvoorraad 2025, versie geldend vanaf 1 januari 2026
Utrecht	60	Ja, hele gemeente	Meldplicht per verhuring	Huisvestingsverordening gemeente Utrecht, versie geldend vanaf 11 juli 2024
Haarlem	30	Ja, hele gemeente	Meldplicht per verhuring	Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026, geldend vanaf 1 januari 2026

De 8 Amsterdamse wijken met 15 nachten zijn Burgwallen-Nieuwe Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage en Oude Pijp. Het college ontving 912 reacties op het ontwerpbesluit en schrijft dat het in de rest van de stad "vooralsnog 30 nachten" blijft. Meer daarover lees je in Airbnb in Amsterdam: hoeveel nachten.

Per gemeente verschillend

Twee gemeenten die even groot lijken, kunnen heel andere regels hebben. Den Haag werkt met een vergunning van €131,20 en een maximum van 30 nachten, terwijl Rotterdam geen vergunning vraagt maar wel een registratienummer en een maximum van 60 nachten. De wet verplicht gemeenten niet om regels te stellen, dus er zijn ook gemeenten zonder registratieplicht of nachtenmaximum.

Ook binnen een gemeente kan het per buurt verschillen. De wet laat toe dat regels alleen gelden in een aangewezen gebied. Amsterdam heeft zo sinds 1 april 2026 een lagere grens van 15 nachten in 8 wijken. Wil je weten wat er in jouw gemeente staat, kijk dan in het overzicht per gemeente.

Registratienummer

In gemeenten met een registratieplicht mag je pas adverteren als je een registratienummer hebt. Dat nummer hoort bij het adres en staat in elke advertentie, ook op je eigen website. Volgens de memorie van toelichting bij de wetswijziging over gegevensdeling gaat het om een eenmalige registratie, via een registratiesysteem dat de gemeente beheert.

Volgens dezelfde memorie van toelichting mogen platforms geen advertenties tonen zonder registratienummer of voor een woning waarvan het maximum aantal nachten al is bereikt. Hoe je het nummer aanvraagt, lees je in Registratienummer vakantieverhuur aanvragen.

Maximaal aantal nachten

Het nachtencriterium telt per kalenderjaar. In Rotterdam, Utrecht en Haarlem staat in de verordening dat een platform dat van de gemeente hoort dat het maximum is bereikt, de woning de rest van het jaar niet meer mag tonen.

Waar die grenzen precies liggen en waarom ze verschillen, staat in Hoeveel nachten per jaar mag je je huis verhuren?

De EU-regels en de wetswijziging van 2026

De Europese verordening (EU) 2024/1028 over gegevens van kortetermijnverhuur is volgens de memorie van toelichting op 20 mei 2026 van toepassing geworden. Platforms moeten registratienummers controleren en verhuurgegevens delen met overheden. De verordening breidt ook de gegevens bij de registratie uit, onder meer met het aantal bedden en het telefoonnummer van de aanvrager.

De Tweede Kamer stemde op 18 juni 2026 in met de Nederlandse aanpassing van de Wet toeristische verhuur. Platforms delen hun data via een nieuw datasysteem dat volgens Volkshuisvesting Nederland in november 2026 in werking zou treden, en gemeenten mogen gegevens met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2026 opvragen. Een landelijke registratieplicht komt er niet: het blijft aan gemeenten om te kiezen. Meer hierover in EU-regels voor kortetermijnverhuur.

VvE en huurwoning

Naast de gemeente kan ook je VvE of je verhuurder iets te zeggen hebben. Den Haag noemt het expliciet als voorwaarde om vooraf na te gaan of de VvE of verhuurder toestemming geeft. Wat er in jouw gebouw geldt, staat in de afspraken van de VvE of in je huurcontract.

Huur je een sociale huurwoning, dan is het extra oppassen. Volgens Volkshuisvesting Nederland wordt illegale verhuur van een sociale huurwoning aangepakt met een hogere bestuurlijke boete.

Belasting en toeristenbelasting

Verhuur je je eigen hoofdverblijf tijdelijk terwijl je weg bent en staat de woning niet te koop, dan betaal je volgens de Belastingdienst inkomstenbelasting over 70% van de huurinkomsten. Verhuurkosten zoals advertentiekosten mag je eerst aftrekken, en schoonmaakkosten die je de gast rekent tellen mee als huur. Staat de woning te koop, dan geldt een andere regel; die staat op dezelfde pagina van de Belastingdienst.

Toeristenbelasting is een gemeentelijke belasting. Volgens de Rijksoverheid bepaalt elke gemeente zelf of ze die heft en hoe hoog het tarief is, als vast bedrag of als percentage van de overnachtingsprijs. De eigenaar van de verblijfplaats krijgt de aanslag en mag het bedrag doorberekenen aan de gast.

Wat kost het

De kosten verschillen per gemeente. In Den Haag kost de vergunning voor woningverhuur tijdens vakantie €131,20, ook als die wordt afgewezen (denhaag.nl, 2026). Of het registratienummer elders iets kost, verschilt per gemeente: nagaan bij de gemeente.

Wie de regels overtreedt, riskeert een bestuurlijke boete. Rotterdam heeft voor een eerste overtreding €2.000 vastgesteld voor adverteren zonder registratienummer en €4.000 voor het overschrijden van het maximum aantal nachten (verordening 2025, versie 2026). Haarlem rekent €2.500 voor een eerste keer adverteren zonder registratienummer (verordening 2026).

Verhuurstop als laatste stap

Utrecht en Haarlem kunnen een verhuurder die in 5 jaar minstens 2 keer is beboet, voor maximaal een jaar verbieden toeristisch te verhuren. Amsterdam heeft een escalatieladder: als halvering naar 15 nachten onvoldoende helpt, is een tijdelijke verhuurstop de laatste trede. Andere gemeenten kunnen vergelijkbare stappen hebben; dat staat in hun eigen verordening.

Zo zoek je het uit voor jouw woning

De regels staan in de huisvestingsverordening van je gemeente, die je op lokaleregelgeving.overheid.nl kunt vinden. Een vaste volgorde helpt om niets te missen:

1. Zoek in de verordening naar "toeristische verhuur" of "vakantieverhuur".
2. Kijk of er een registratieplicht, meldplicht, nachtenmaximum of vergunningplicht staat, en of die voor jouw gebied geldt.
3. Lees welke vorm van verhuur onder het maximum valt: vakantieverhuur, bed & breakfast of hospitaverhuur.
4. Ga na wat je VvE of verhuurder toestaat.
5. Vraag een verplicht registratienummer en een eventuele vergunning aan voordat je adverteert.
6. Houd het aantal nachten per kalenderjaar bij en meld verhuringen als dat verplicht is.

Recreatiewoning of tweede huis

Deze regels gaan over woonruimte. Verhuur je een recreatiewoning op een park, dan kunnen andere regels gelden, bijvoorbeeld uit het omgevingsplan of de afspraken op het park. Lees daarover meer op de pagina over recreatiewoningen. Gaat het om langdurige verhuur van een woning, kijk dan bij verhuren.

Verder met je plan

Checkhuis laat per adres zien welke gemeentelijke regels er gelden voor vakantieverhuur, met de bronzin uit de verordening erbij. Wil je verder met je plan? Laat via de check je gegevens achter, dan hoor je per mail wat een logische volgende stap is. Zonder kosten voor jou.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.