Mantelzorgwoning: alle regels voor 2026 en 2027

Tot de nieuwe regels ingaan mag je een mantelzorgwoning onder voorwaarden vergunningvrij bouwen in het achtererfgebied, voor maximaal 2 personen en met een verklaring van bijvoorbeeld de huisarts (bruidsschat van het omgevingsplan, artikel 22.36). Volgens de VNG treedt het Besluit versterking regie volkshuisvesting naar verwachting op 1 januari 2027 in werking; dan komen de regels landelijk in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en vervalt de mantelzorgverklaring.

Check welke regels gelden voor jouw adres

Wat is een mantelzorgwoning juridisch?

De Omgevingswet kent het woord "mantelzorgwoning" niet. Volgens IPLO gaat het om een bouwwerk dat bewoond mag worden in verband met mantelzorg, en dat moet voldoen aan de bouwtechnische eisen uit het Bbl.

Mantelzorg is in bijlage I van het Bbl omschreven als intensieve zorg of ondersteuning die niet beroepsmatig wordt gegeven, die verder gaat dan de gebruikelijke hulp tussen huisgenoten en voortkomt uit een sociale relatie. Het maakt niet uit wie de zorg geeft: de bewoner van de mantelzorgwoning kan de zorgvrager zijn, maar ook de mantelzorger.

IPLO noemt 5 manieren om een mantelzorgwoning te realiseren:

• een bestaande woning verbouwen of uitbreiden, zodat er 2 huishoudens kunnen wonen;
• een nieuwe woning bouwen met voorzieningen voor 2 huishoudens;
• een bestaand bouwwerk, zoals een schuur of garage, verbouwen of gebruiken;
• een bouwwerk bouwen bij of aan een bestaande woning;
• een tijdelijk bouwwerk plaatsen.

De regels in 2026: bruidsschat en omgevingsplan

Waar staan de regels?

Sinds de Omgevingswet staan de regels voor het gebruik van een mantelzorgwoning in de bruidsschat. Dat is het tijdelijke deel van het omgevingsplan, met regels die het Rijk aan gemeenten heeft meegegeven. De bruidsschat zet volgens IPLO de oude landelijke regeling voort.

Gemeenten mogen de bruidsschat aanpassen. Volgens IPLO kunnen gemeenten op termijn zelf bepalen welke regels voor mantelzorgwoningen in het omgevingsplan komen.

Wat is vergunningvrij?

Volgens IPLO staat in artikel 22.36 van de bruidsschat dat je zonder vergunning:

• onder voorwaarden een bestaande woning mag uitbreiden of een bijbehorend bouwwerk mag bouwen, en dat mag gebruiken voor mantelzorg (onderdeel a);
• een bestaand bouwwerk mag gebruiken voor huisvesting in verband met mantelzorg (onderdeel c).

Buiten de bebouwde kom geldt een extra eis uit artikel 22.37: het bijbehorend bouwwerk moet geheel of in delen verplaatsbaar zijn en mag niet groter zijn dan 100 m2.

Wie mag erin wonen?

Huisvesting in verband met mantelzorg is volgens bijlage I van het Bbl: huisvesting in of bij een woning van 1 huishouden van maximaal 2 personen, van wie minstens 1 persoon mantelzorg geeft of krijgt van een bewoner van de hoofdwoning.

De zorgbehoefte moet volgens IPLO blijken uit een verklaring van een huisarts, een wijkverpleegkundige of een door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur. Een gezin met kinderen past dus niet in de huidige regeling.

Bouwregels

De bouw zelf valt onder het Bbl. IPLO noemt in de bouwregels voor mantelzorgwoningen een grens van 5 meter hoogte, zonder wonen op een verdieping. Daarnaast moet het bouwwerk een bijbehorend bouwwerk blijven: functioneel verbonden met het hoofdgebouw, zonder dat er een nieuw hoofdgebouw ontstaat.

Voor de plek en de oppervlakte gelden de regels voor vergunningvrije bijgebouwen. Volgens het IPLO-stappenplan:

• staat het bouwwerk in het achtererfgebied, op meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied;
• is het niet hoger dan 5 meter;
• is er geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag of hoger, en geen dakterras of balkon;
• blijft de totale oppervlakte aan bijgebouwen binnen een maximum dat afhangt van de grootte van het bebouwingsgebied, met een plafond van 150 m2.

Hoe die oppervlakte precies werkt en wat het achtererfgebied is, lees je in Hoe groot mag een mantelzorgwoning zijn?.

Wat geldt niet vergunningvrij?

Niet elke vorm valt onder de bruidsschat. Volgens IPLO hebben sommige pre-mantelzorgwoningen en nieuwe woningen voor 2 huishoudens een vergunning nodig. Een kangoeroewoning (2 zelfstandige eenheden onder 1 dak met een afsluitbare tussendeur) en een meergeneratiewoning gelden als permanente woning voor 2 huishoudens. Zie ook Kangoeroewoning.

De regels vanaf 2027: landelijk in het Bbl

Status op 10 oktober 2026

De Wet versterking regie volkshuisvesting is op 1 juli 2026 in werking getreden. De nieuwe regels voor mantelzorg- en familiewoningen staan in een apart besluit: het Besluit versterking regie volkshuisvesting.

• Op 19 december 2025 stuurde het kabinet het ontwerpbesluit naar de Tweede en Eerste Kamer.
• Op 13 juli 2026 ging het besluit voor advies naar de Raad van State, meldt Binnenlands Bestuur (24 augustus 2026).
• De VNG schreef op 24 juni 2026 dat het besluit "naar verwachting op 1 januari 2027" in werking treedt.

Het definitieve besluit hebben we op 10 oktober 2026 niet in het Staatsblad gevonden. De regels hieronder komen uit het ontwerpbesluit en kunnen in de definitieve tekst nog wijzigen.

Wat verandert er?

Volgens het ontwerpbesluit, de Rijksoverheid en Omgevingsweb:

• Landelijke regeling. De regels verhuizen van het omgevingsplan naar het Bbl (artikel 2.30b en 2.30c). Gemeenten kunnen ze dan niet meer via het omgevingsplan vergunningplichtig maken.
• Geen mantelzorgverklaring. De verklaring van huisarts of wijkverpleegkundige vervalt. Omgevingsweb meldt dat het begrip mantelzorg aansluit bij de Wmo 2015.
• Geen maximum aantal personen. De Rijksoverheid schreef op 19 december 2025: "Er geldt geen maximum aantal personen voor zo'n woning." Alle bewoners moeten wel 1 huishouden vormen.
• Familiewoning erbij. Ook familie in de eerste graad mag vergunningvrij in een woning in de tuin wonen, zonder dat er zorg nodig is. Meer in Familiewoning vergunningvrij vanaf 2027.
• Beide tegelijk. Volgens Omgevingsweb mag een mantelzorgwoning en een familiewoning tegelijk op 1 perceel, als het geheel binnen de maximale oppervlakte past.
• Geen bouwmelding. Omgevingsweb meldt dat er ook geen bouwmelding onder de Wet kwaliteitsborging nodig is. De bouwtechnische regels uit het Bbl blijven wel gelden.

De voorwaarden in het ontwerpbesluit

Artikel 2.30b van het ontwerpbesluit stelt onder meer deze eisen:

• de woning staat in het achtererfgebied, op meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied;
• maximaal 5 meter hoog, met lagere grenzen dichter bij de perceelgrens;
• verblijfsruimte alleen op de eerste bouwlaag, geen dakterras of balkon;
• de oppervlakte aan bijgebouwen blijft binnen dezelfde staffel als nu, met een maximum van 150 m2;
• buiten het stedelijk gebied geldt die staffel niet voor een verplaatsbare woning van maximaal 100 m2.

Artikel 2.30c sluit een aantal plekken uit, zoals monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, primaire waterkeringen, risicogebieden voor externe veiligheid en beperkingengebieden rond luchthavens. Omgevingsweb (19 mei 2026) schat dat ruim 95% van de percelen met een woning daar buiten valt.

Adres en inschrijving

Omgevingsweb schreef eerst dat mantelzorg- en familiewoningen geen eigen adres krijgen. In een redactienoot staat dat een vergunningvrije woning wel een eigen nummeraanduiding kan krijgen als die volgens de BAG een verblijfsobject is; het ministerie erkende dat dit niet correct in het besluit stond. Of dat bij jouw woning zo is, beoordeelt de gemeente. Een eigen adres of niet kan gevolgen hebben voor toeslagen en uitkeringen; dat moet je zelf nagaan.

Wat als de zorg stopt?

Onder de huidige regels is een mantelzorgwoning tijdelijk. IPLO schrijft dat na afloop weer 1 huishouden in de woning moet wonen, dat een bijgebouw weer bijvoorbeeld garage wordt, of dat een tijdelijk bouwwerk verwijderd moet worden.

Voor de nieuwe regels zegt het ontwerpbesluit niets expliciet over het einde van het gebruik. Binnenlands Bestuur (24 augustus 2026) leest de regels zo dat de woning dan niet als losse woning verhuurd of verkocht mag worden. Omgevingsweb (19 mei 2026) noemt het beheer van het einde van het gebruik een grote uitdaging voor gemeenten. Meer in Mantelzorgwoning als de zorg stopt.

Nu bouwen of wachten?

Wie nu bouwt, valt onder de huidige regels en het omgevingsplan van de gemeente. Wie wacht tot de nieuwe regels ingaan, heeft geen verklaring meer nodig en kan met meer personen in de woning, maar loopt het risico dat de datum of de inhoud nog verschuift. Dat zetten we op een rij in Mantelzorgwoning nu aanvragen of wachten tot 2027?.

Per gemeente verschillend

Zolang de regels in de bruidsschat staan, verschillen ze per gemeente. Ook na 2027 houdt de gemeente invloed: volgens Binnenlands Bestuur kan een gemeente in het omgevingsplan functies toewijzen, zoals een groenstrook, waar je zonder vergunning niet kunt bouwen.

Voorbeelden uit gemeentelijke bronnen:

• Maashorst (december 2025) vraagt voor een mantelzorgwoning een verklaring van een wijkverpleegkundige of onafhankelijk arts, zonder leeftijdsgrens. Voor een pre-mantelzorgwoning voor mensen van 67 jaar of ouder is een omgevingsvergunning van maximaal 10 jaar nodig.
• Hellendoorn stelde op 6 december 2022 pre-mantelzorgbeleid vast. Een pre-mantelzorgwoning krijgt daar een tijdelijke vergunning van maximaal 10 jaar, en na afloop moeten voorzieningen als keuken en badkamer worden verwijderd.

Bekijk het overzicht per gemeente of check je adres.

Wat kost het

De kosten verschillen per situatie: een bestaande schuur verbouwen is iets anders dan een nieuwe unit plaatsen. Voor een vergunningvrij bouwwerk vraag je geen omgevingsvergunning aan. Voor een vergunningplichtige vorm, zoals een pre-mantelzorgwoning, betaal je leges; in Hellendoorn zijn leges en advieskosten voor de aanvrager. Zie Wat kost een mantelzorgwoning?.

Volgende stap

Of een mantelzorgwoning bij jou past, hangt af van je perceel, je omgevingsplan en beperkingen zoals een monument of waterkering. Checkhuis laat zien welke regels er voor jouw adres gelden, met de bron erbij. Meer over het hele onderwerp lees je op woning in de tuin.

Wil je verder met je plan? Laat via de check je gegevens achter, dan hoor je per mail wat een logische volgende stap is. Zonder kosten voor jou.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente beslist.