Verhuren in Zaanstad: dit zijn de regels

Artikel 3.8.2 Verbod op en vergunning opkoopbescherming voor in gebruik geven van binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimten (vergunning opkoopbescherming) (Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad, Paragraaf 3.8 Werkingsgebied, verbod en vergunningplicht opkoopbescherming)

Het is verboden om zonder vergunning een woonruimte aangewezen in artikel 3.8.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte als bedoeld artikel 3.8.1 tweede lid, onderdeel a.

De vergunning als bedoeld in het eerste lid, wordt verleend indien er geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 43, eerste lid, van de wet en er sprake is van een van de volgende situaties:

de woonruimte wordt in gebruik gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar;

de eigenaar heeft na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte en de eigenaar komt met een woningzoekende schriftelijk overeen dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of,

de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

De vergunning is niet overdraagbaar: deze is gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte.

Artikel 3.8.1 Werkingsgebied (Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad, Paragraaf 3.8 Werkingsgebied, verbod en vergunningplicht opkoopbescherming)

Als woonruimte waarvoor de vergunningplicht, als bedoeld in artikel 41 van de wet, geldt, zijn de volgende categorieën woonruimten aangewezen:

woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van onder of gelijk aan de landelijk vastgestelde betaalbaarheidsgrens € 420.000 prijspeil 2026).

Woonruimten als bedoeld in het vorige lid vallen alleen onder het werkingsgebied indien:

de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte ligt na 21 mei 2024.

de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar:

vrij is van huur en gebruik;

in verhuurde staat is voor een periode van minder dan zes maanden; of,

verhuurd is met een vergunning als bedoeld in artikel 3.8.2.

Woonruimten zijn uitgesloten van het werkingsgebied als bedoeld in het eerste lid indien, op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering, sprake is van een woonruimte:

die na 21 mei 2024 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht;

in eigendom verkregen door een woningcorporatie ten behoeve van verhuur;

in eigendom verkregen door een zorgpartij die beschikt over een zorgcontract met de gemeente Zaanstad ten behoeve van bewoning door cliënten waaraan deze partij zorg verleent.

Als gebied waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de wet zijn de volgende wijken aangewezen:

Assendelft-Noord

Assendelft-Zuid

Kogerveldwijk

Krommenie West

Krommenie Oost

Nieuw West

Oud Koog aan de Zaan

Oud Zaandijk

Oude Haven

Peldersveld- en Hoornseveld

Poelenburg

Rooswijk

Rosmolenwijk

Westerkoog

Westzaan

Wormerveer

Zaandam Noord ('t Kalf)

Zaandam West

Zaandam Zuid

Artikel 3.3.1a Weigeringsgronden omzettingsvergunning (Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad, Paragraaf 3.3 Vergunningverlening voorraadvergunningen)

Geen omzettingsvergunning in aangewezen wijken

Burgemeester en wethouders verlenen geen omzettingsvergunningen in de gebieden die zijn opgenomen in bijlage 3.

Overige weigeringsgronden

Burgemeester en wethouders weigeren de omzettingsvergunning indien:

het per persoon beschikbare gebruiksoppervlak in de woning gemiddeld genomen kleiner is dan 25m2;

de woning in gebruik wordt gegeven aan 5 of meer personen;

bij woonruimten die niet behoren tot een appartementencomplex, er binnen een straal van 100 meter al een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend;

bij appartementencomplexen voor meer dan 10% van de woningen in het complex een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend.

Daarnaast kan de omzettingsvergunning worden geweigerd indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de aanvrager van de vergunning niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet.

Artikel 3.3.1a Weigeringsgronden omzettingsvergunning (Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad, Paragraaf 3.3 Vergunningverlening voorraadvergunningen)

Geen omzettingsvergunning in aangewezen wijken

Burgemeester en wethouders verlenen geen omzettingsvergunningen in de gebieden die zijn opgenomen in bijlage 3.

Overige weigeringsgronden

Burgemeester en wethouders weigeren de omzettingsvergunning indien:

het per persoon beschikbare gebruiksoppervlak in de woning gemiddeld genomen kleiner is dan 25m2;

de woning in gebruik wordt gegeven aan 5 of meer personen;

bij woonruimten die niet behoren tot een appartementencomplex, er binnen een straal van 100 meter al een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend;

bij appartementencomplexen voor meer dan 10% van de woningen in het complex een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend.

Daarnaast kan de omzettingsvergunning worden geweigerd indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de aanvrager van de vergunning niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet.

Artikel 3.3.1a Weigeringsgronden omzettingsvergunning (Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad, Paragraaf 3.3 Vergunningverlening voorraadvergunningen)

Geen omzettingsvergunning in aangewezen wijken

Burgemeester en wethouders verlenen geen omzettingsvergunningen in de gebieden die zijn opgenomen in bijlage 3.

Overige weigeringsgronden

Burgemeester en wethouders weigeren de omzettingsvergunning indien:

het per persoon beschikbare gebruiksoppervlak in de woning gemiddeld genomen kleiner is dan 25m2;

de woning in gebruik wordt gegeven aan 5 of meer personen;

bij woonruimten die niet behoren tot een appartementencomplex, er binnen een straal van 100 meter al een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend;

bij appartementencomplexen voor meer dan 10% van de woningen in het complex een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend.

Daarnaast kan de omzettingsvergunning worden geweigerd indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de aanvrager van de vergunning niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet.

Artikel 3.3.1b Weigeringsgronden woningvormingsvergunning (Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad, Paragraaf 3.3 Vergunningverlening voorraadvergunningen)

Burgemeester en wethouders weigeren de woningvormingsvergunning indien:

het gebruiksoppervlak van het oorspronkelijke hoofdgebouw voor splitsing kleiner is dan 140 m2, waarbij het bij hoofdgebouwen met meerdere functies gaat om de woonruimte

of

het gebruiksoppervlak van de woonruimten na de voorgenomen splitsing kleiner is dan 50 m2.

bij woonruimten die niet behoren tot een appartementencomplex, er binnen een straal van 100 meter al een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend;

bij appartementencomplexen voor meer dan 10% van de woningen in het complex een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend.

Artikel 3.3.1b Weigeringsgronden woningvormingsvergunning (Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad, Paragraaf 3.3 Vergunningverlening voorraadvergunningen)

Burgemeester en wethouders weigeren de woningvormingsvergunning indien:

het gebruiksoppervlak van het oorspronkelijke hoofdgebouw voor splitsing kleiner is dan 140 m2, waarbij het bij hoofdgebouwen met meerdere functies gaat om de woonruimte

of

het gebruiksoppervlak van de woonruimten na de voorgenomen splitsing kleiner is dan 50 m2.

bij woonruimten die niet behoren tot een appartementencomplex, er binnen een straal van 100 meter al een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend;

bij appartementencomplexen voor meer dan 10% van de woningen in het complex een omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning is verleend.

Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning (algemeen) (Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad, Paragraaf 3.3 Vergunningverlening voorraadvergunningen)

Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt in elk geval geweigerd indien vergunningverlening zou leiden tot strijd met het bestemmingsplan, omgevingsplan of beheersverordening.

Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan in ieder geval worden geweigerd indien:

naar het oordeel van burgemeester en wethouders omzetting of woningvorming een negatief effect heeft op de leefbaarheid en dit niet voldoende kan worden voorkomen door het stellen van voorwaarden dan wel voorschriften aan de vergunning;

er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen;

het onderhoudsniveau onvoldoende is.;

vergunningverlening zou leiden tot strijd met de voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving.

2. Omzetting (kamergewijze verhuur)

Bij deze vorm van verandering van de woningvoorraad is sprake van omzetting van een zelfstandige woning naar meerdere onzelfstandige woonruimten in die woning, waarbij de huurders gebruik maken van gezamenlijke faciliteiten als keuken en sanitaire voorzieningen.

Voor kamergewijze verhuur is op grond van de huisvestingsverordening een omzettingsvergunning nodig. Voor verhuur aan twee volwassenen geldt deze vergunningplicht niet. Aan aanvragen voor omzetting van zelfstandige woonruimte voor kamergewijze verhuur voor 5 of meer volwassen personen werkt de gemeente op grond van de huisvestingsverordening niet mee. Aan verhuur aan 3 of 4 volwassenen worden in de huisvestingsverordening voorwaarden verbonden. Daarnaast is het mogelijk dat een omgevingsvergunning nodig is voor het afwijken van het bestemmingsplan. Aan het in behandeling nemen van een aanvraag worden kosten (leges) in rekening gebracht.